券商观点|房地产行业第13周周报：新房成交同比降幅扩大、二手房成交同比降幅收窄；住建部发布好房子建设指南征求意见稿

　　    2026年3月31日，中银证券（601696）发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，新房成交同比降幅扩大、二手房成交同比降幅收窄；住建部发布好房子建设指南征求意见稿。

　　报告具体内容如下：

　　新房成交面积环比增幅扩大、二手房成交面积环比增幅不变，新房同比降幅扩大、二手房同比降幅收窄；新房库存面积同环比均上涨；去化周期同环比均上涨。 核心观点 新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大。第13周47城新房成交面积376.4万平，环比上升20.4%，同比下降20.4%，同比降幅较上周扩大5.2个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为9.1%、22.6%、22.4%，同比增速分别为-16.8%、-14.8%、-26.6%，一线城市同比降幅较上周收窄0.9个百分点，二、三四线城市同比降幅扩大6.2、6.3个百分点。

二手房成交面积环比增速基本不变，同比降幅收窄。第13周23城二手房成交面积296.6万平，环比上升9.6%，同比下降1.0%，同比降幅较上周收窄5.7个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为9.8%、9.1%、10.1%，同比增速分别为6.8%、-8.8%、3.7%，一、三四线城市同比增速分别提升9.3、3.9个百分点，二线城市降幅收窄3.6个百分点。

新房库存面积、去化周期同环比均上涨。

截至第13周末，13城新房库存面积7996.5万平，环比增速为0.02%，同比增速为2.3%；去化周期26.5个月，环比上升0.4个月，同比提升6.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为21.9、24.3、63.1个月，一、二线城市环比分别上升0.6、0.3个月，三四线城市环比下降1.9个月，一、二、三四线城市同比分别上升3.6、8.8、6.5个月。

土地市场成交量同环比均量涨价跌；溢价率同环比均下降。第12周百城全类型成交土地规划建面为1618.8万平，环比上升39.1%，同比上升20.9%；成交总价211.1亿元，环比上升5.3%，同比下降43.0%；楼面均价1304元/平，环比下降24.3%，同比下降52.9%；土地溢价率为0.8%，环比下降2.1个百分点，同比下降13.0个百分点。

房企国内债券发行量同环比均上涨。第13周房地产行业国内债券总发行量169.9亿元，环比上升94.0%，同比上升317.8%。总偿还量为206.5亿元，环比上升28.6%，同比下降1.2%；净融资额为-36.6亿元。

板块相对收益有所上升。

第13周房地产行业绝对收益为-1.4%，较上周上升2.8pct，相对收益（相对沪深

300）为-0.01%，较上周上升2.0pct。房地产板块PE为30.00X，较上周上涨0.63X。

政策3月24日，住建部发布《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》，首次系统提出“好房子”的内涵、实施路径与技术标准。《指南》明确，新时代的“好房子”应具备安全、舒适、绿色、智慧四大特征；还提出了“建好好房子”的五条实施路径：完善标准、精心设计、优选材料、精工建造、长效运维。文件涵盖了从选址安全、结构耐久，到室内空气质量、隔声降噪，再到智慧小区、智能家居等方方面面。

投资建议

我们认为，从2026年全年时间线上来看，地产板块出现阶段性收益的机会的较多，建议持续关注。首先，情绪面上，对于地产筑底的预期开始提升；市场成交面上，核心城市刚需刚改在逐步释放；政策面上，可以重点关注4月的政治局会议相关表述以及5月各部委是否进一步表态。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说，部分房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年4季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。

现阶段我们建议关注三条主线：

1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、建发国际集团、中国金茂。

2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。

3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城（000031）、百联股份（600827）。

风险提示：

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

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