券商观点|房地产开发：2026W27：进入7月淡季成交环比回落，二手房韧性强于新房

　　    2026年7月12日，国盛证券（002670）发布了一篇房地产开发行业的研究报告，报告指出，2026W27。

　　报告具体内容如下：

　　6月300城土拍溢价率达18%，但成交面积和金额同比仍下降。6月300城宅地供应建面1864万方，环比降低2.0%，同比降低15.8%；成交建面为1992万方，环比增长95.0%，同比降低3.4%；宅地出让金为1566亿元，环比增长89.1%，同比降低14.0%。6月全国300城宅地成交平均溢价率为17.5%，环比提升7.2pct，溢价率处于近半年高位。上半年累计来看，300城宅地供应建面8253万方，同比降低19.4%；成交建面为6939万方，同比降低25.9%；宅地出让金为5000亿元，同比降低32.9%。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.9%，领先沪深300指数3.16个百分点，在31个申万一级行业排名第3名。 新房：本周30个城市新房成交面积为137.4万平方米，环比下降45.6%，同比下降52.6%。其中样本一线城市的新房成交面积为47.5万方，环比-34.8%，同比-42.3%；样本二线城市为66.8万方，环比-50.8%，同比-52.9%；样本三线城市为23.1万方，环比-47.4%，同比-64.7%。从今年累计27周新房成交面积同比看，样本30城共计4407.1万方，同比-17.0%；一线城市为1343.5万方，同比-4.8%；二线城市为2196.7万方，同比-12.8%；三线城市为866.9万方，同比-37.2%。

二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计204.5万方，环比下降5.3%，同比增长9.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为85.2万方，环比-10.8%；样本二线城市为84.2万方，环比-4.0%；样本三线城市为35.1万方，环比7.0%。今年27周累计成交5620.0万方，同比增长5.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2424.7万方，同比+5.6%；样本二线城市为2338.1万方，同比+1.6%；样本三线城市为857.1万方，同比+17.8%。

信用债：根据统计数据，本周（7.6-7.

12）共发行房企信用债15只，环比增加8只；发行规模共计146.11亿元，环比增加108.72亿元，总偿还量134.56亿元，环比增加113.36亿元，净融资额为11.55亿元，环比减少4.64亿元。

投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：

（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股（601155）也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。

（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家（000560）为次选映射。第二排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余（001914）、绿城服务、保利物业、中海物业等。

（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、华发股份（600325）等。

（4）类地方城投、地产转型股。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

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