彭雨：发布2026中国物业服务上市公司研究报告

　　各位同仁，大家好！

　　中指研究院最新发布了《中国物业服务上市公司TOP10研究报告》。本研究覆盖了港股及A股共计63家上市物企，下面我从资本表现、经营绩效、发展策略、趋势研判四个维度展开汇报。

　　首先，审视行业资本端，可以用三个关键词概括：一是估值修复、二是结构分化、三是确定性溢价。

　　截至2026年4月30日，上市物企总市值超2534亿元，较2025年初增长14.57%，走势与港股大盘高度同步。与此同时，企业市值集中度进一步提升，前十企业市值合计占比超过80%，较上年同期提升1.42个百分点。当前港股物企市盈率稳健锚定于12-17倍区间，估值修复空间依然非常大。

　　从企业属性看，央国企与民企的市值表现分化明显。在研究周期内，央国企市值均值涨幅达21.71%，而民企仅为5.29%，二者剪刀差扩大至16.42个百分点。

　　即使在市场调整阶段，上市物企的现金及现金等价物规模仍较大。近五年来该指标持续稳定在17亿-19亿元区间，波动幅度较小。上市物企仍然保持着较高的分红意愿，截至2026年4月30日，共有32家上市物企宣告派发2025年年度现金分红，累计总额超过119亿元，分红总额处于行业历史次高位。与此同时，2025年全年共有11家上市物企实施股票回购，累计回购股份约1.23亿股，涉及资金7.07亿元；2026年，企业股票回购节奏有所加快，1至4月共有5家企业实施股票回购，累计回购股份0.60亿股，涉及金额2.08亿元。

　　接下来看经营层面，主要有以下特征：

　　一是营收增速企稳回升，基础服务韧性凸显

　　2025年，上市物企营业收入均值为47.87亿元人民币，同比增长4.38%，增速较上一年提升0.18个百分点，增速虽缓，但已实现企稳回升。从业务结构上看，基础物业服务展现出较强的发展韧性，2025年，上市物企的基础物业服务收入均值为36.62亿元，同比增长6.53%，占总营收比重提升至72.33%（较2024年增1.46个百分点）。

　　二是盈利底部修复，但“增收不增利”现象延续

　　2025年上市物企毛利润均值为8.54亿元，同比微降1.28%，毛利率均值17.84%，同比下降1.03个百分点；净利润均值2.29亿元，同比上涨12.54%，净利率均值4.78%，同比提升0.34个百分点，企业净利润改善的原因这主要是部分企业金融资产、应收账款及商誉减值压力减轻，前期地产关联方影响逐步出清，部分企业实现扭亏为盈。从主体属性来看，央国企盈利质量持续领跑，2025年毛利率与净利率均值分别达18.61%和8.28%，展现出较强的成本控制能力与抗风险韧性；民营企业毛利率均值为17.48%，连续两年低于央国企水平，但2025年净利率出现反弹，提升1.38个百分点，达到3.15%，预示着民营企业在关联方风险出清后，净利润进入修复通道。

　　三是应收账款增速反弹，回款仍面临较大压力

　　2025年，上市物企应收账款及票据总额超过955亿元，同比增长11.93%，增长率较2024年增加9.01个百分点，且远超同期营收增速，表明当前上市物企整体回款压力显著增加。

　　四是人员效能持续优化

　　在减员增效策略推动下，2025年上司物企人员成本占总营业成本的比例下降为40.51%，较2024年减少1.72个百分点。反映了上市物企正在通过组织架构优化与技术替代，对冲人力成本刚性上涨的压力。

　　五是管理面积增速持续下降，规模型并购退场，当前企业仍以住宅业态为核心拓展目标

　　2025年，已披露相关数据的上市物企管理面积均值为1.52亿平方米，同比增长3.56%，增速较上一年下降3.61个百分点。行业收并购市场热度仍较低，收并购案例主要为企业开展内部资源整合和提升专项服务能力两类。此外，当前大部分上市企业仍以住宅业态为核心拓展目标，非住宅管理面积占比整体小幅回落。

　　面对存量竞争环境，上市物企的发展策略正在从“外延扩张”转向“内涵式增长”。主要体现在以下四点：

　　一是落实“好服务”，重塑信任基石。当前行业满意度已降至72.9分，且面临物业费限价与成本上涨的双重挤压，物企应落实服务质量提升行动，将好服务转化为企业竞争力。

　　二是深化区域深耕，聚焦优势业务。企业不应该再盲目铺摊子，而是要深耕重点区域或重点城市，同时聚焦与企业自身能力匹配的优势业务。

　　三是主动优化服务项目的质量和结构。以前是“捡到篮子里都是菜”，现在不行了。对于亏损项目、难啃的骨头，企业应主动退出。我们要的是高质量的在管面积，而不是一堆坏账。

　　四是加速科技赋能，重构运营流程。科技已不再是锦上添花的工具，而是降本增效的重要生产力。典型企业通过部署AI和物联网设备和机器人，实现了作业效率的大幅提升。

　　最后，关于行业未来走向，我们有四点研判：

　　第一，物企步入“价值重估”的关键阶段。短期来看，行业整体走势仍将与大盘保持较高联动性，同时会受到关联地产方经营状况的传导影响；中长期来看，企业自身的经营能力与基本面质量将成为决定资本市场定价的核心。当前行业IPO热度虽然不高，但是具备国资背景或细分赛道独特优势的企业具备上市潜力。

　　第二，行业格局从规模导向转向质效优先。当前物业管理行业已彻底告别规模至上的粗放发展阶段，底层发展逻辑全面转向质效优先、品牌引领、理性深耕，行业格局在资源优化与结构调整中加速重塑。

　　第三，“好服务”政策导向明确。2026年是“十五五”规划的开局之年，也是“物业服务质量提升行动”全面实施的关键之年。《“十五五”规划》明确提出，实施物业服务质量提升行动。企业将加快服务品质建设，推动行业实现高质量发展。

　　第四，长期主义与ESG将成为估值核心。在存量时代，物业企业唯有坚持长期主义，将科技应用与绿色低碳深度融入运营，积极履行社会责任，才能实现可持续发展，穿越周期波动。