读懂《关于加强新时代社会工作的意见》：物业行业如何高质量发展

　　引言

　　2026年7月23日，中共中央、国务院正式印发《关于加强新时代社会工作的意见》（以下简称《意见》），从党和国家事业发展全局出发，对加强新时代社会工作作出系统部署。这是我国首次以党中央、国务院名义出台关于社会工作的纲领性文件，标志着社会工作上升至国家治理现代化和党的执政基础的战略高度。

　　作为与基层社区、居民生活、城市治理紧密相连的民生服务行业，物业服务行业天然承载着社会工作的诸多功能。从党建引领基层治理，到凝聚服务群众；从新经济组织和新社会组织党建，到新时代“枫桥经验”的社区实践——物业服务行业的服务场景与《意见》的战略部署高度契合。中指研究院长期深耕物业服务行业研究，连续十九年开展中国物业服务百强企业研究，持续追踪行业发展趋势。本文将从专业研究视角出发，深入解读《意见》对物业服务行业的政策指引，并以中指研究院的研究数据为支撑，系统阐述物业服务行业的社会价值与发展方向。

　　（一）党建引领基层治理：物业管理被纳入国家治理体系

　　《意见》明确要求“加强党建引领基层治理和基层政权建设”，提出“健全党组织领导的自治、法治、德治相结合的城乡基层治理体系”。其中特别强调要“推动基层各类网格‘多格合一’，巩固深化清理整治基层组织‘滥挂牌’成果”。这些表述为物业服务行业融入基层治理提供了清晰的制度框架。

　　事实上，物业服务行业已在此方面积累了丰富的实践经验。据中指研究院监测，目前大量百强物业企业已建立了党组织，并探索出“党建+物业服务+生活服务”的管理模式。例如，亚新服务首创红色物业“365”工作机制，创立“红管家”品牌，构建“红色物业+居家养老”新服务模式；绘生活服务充分发挥物业企业党组织的先锋模范带头作用，在小区开展数字化的红色物业服务。这些实践与《意见》中“发挥党组织和党员作用”“走好新时代党的群众路线”的要求高度一致。

　　《意见》提出“坚持和发展新时代‘枫桥经验’，完善共建共治共享的社会治理制度”。物业管理企业扎根社区、贴近居民，是矛盾纠纷的第一道感知节点。中指研究院研究显示，品牌物业小区通过标准化服务与透明的管理，平均成交量是非品牌物业小区的1.6倍，这不仅体现了物业服务的资产溢价功能，也印证了物业服务在社区治理中“润滑剂”和“稳定器”的关键作用。

　　（二）加强新兴领域党建：物业企业的责任拓展与价值升维

　　《意见》用较大篇幅强调“加强新兴领域党的建设”，包括新经济组织、新社会组织、新就业群体三个维度。物业服务行业正处在从“房地产配套服务”向“独立民生服务产业”转型的关键时期，这一政策导向为物业企业提供了明确的战略方向。

　　图：2019年-2025年物业服务行业规模

　　来源：中指研究院

　　一方面，物业服务企业本身就属于新经济组织的范畴。以全国经济普查数据为基础，中指研究院对行业营业收入空间进行综合测算。2025年，全国物业服务企业总营业收入约1.83万亿元，同比增长4.06%，行业已然成长为社会服务经济的重要力量。另一方面，物业企业也是联系和服务新就业群体的重要平台。随着外卖骑手、快递员、网约车司机等新就业群体规模持续扩大，物业企业通过设置智能快递柜、外卖取餐点、便民服务站等设施，承担起服务新就业群体的“最后一公里”职责，这与《意见》“加强新就业群体关爱凝聚和服务管理”的要求相呼应。

　　（三）凝聚服务群众：物业服务的民生底色与社会价值

　　《意见》明确提出“做好凝聚服务群众工作”，要求“加强和改进人民信访工作”“用心用情解决群众急难愁盼问题”“畅通利益诉求反映渠道”。物业服务作为与居民日常生活联系最紧密的服务行业之一，正在成为党和政府联系群众、服务群众的重要纽带。

　　2025年百强企业基础物业服务收入占比达到85.15%，基础物业服务覆盖数千万家庭。依托如此广泛的服务覆盖网络，物业企业天然承担着社情民意的“传感器”和“传声筒”功能。在社区实践中，头部物业企业普遍建立了“项目经理接待日”“业主恳谈会”等常态化沟通机制，使业主诉求能够第一时间得到回应和处理，这正是《意见》“把矛盾解决在萌芽状态、化解在基层”精神的具体落地。

　　数据印证：物业服务行业的社会价值彰显

　　（一）资产守护者：好物业支撑资产溢价约5.3%

　　《意见》强调社会工作的目标之一是“以高效能治理促进高质量发展”。物业服务行业对房屋资产的高效管理正是这一目标的生动注脚。中指研究院基于北京市2025年二手房住宅成交数据的研究表明，物业费价格每提高1元/平方米/月，对应房屋成交均价上涨约5.3%。天通苑板块的对比案例更具说服力：建筑年代相近，物业费较低的“天通苑本区”成交均价约2.2-2.7万元/平方米，而同板块物业费更高的“天通苑东区”及“北二区”成交均价达到2.5-3.2万元/平方米，溢价水平约18.29%。

　　图：2025年北京市住宅二手房成交均价与物业费关系散点图

　　注：因老旧小区物业费价格水平较低，且二手房价格更易受区位、资源等因素影响，故此处的样本选择为建筑年代在2010年及以后的项目。中指研究院整理

　　物业服务不仅是日常的保洁、保安和维修，更是对房屋资产全生命周期的健康管理。中指研究院研究指出，楼龄10-20年的“中年”资产中，高物业费项目的成交均价比低物业费项目高出约51.8%（从41080元/平方米提升至62377元/平方米），有力验证了物业服务系统性修复房屋物理折旧的巨大效力。品牌物业小区的平均成交量是非品牌物业小区的1.6倍，进一步说明优质物业服务能够显著降低房产交易的“摩擦成本”，加速资产价值向现金的顺畅转化。这些数据深刻揭示了物业服务在保障人民群众财产权益方面的核心价值，与《意见》“保障人民群众合法权益”的总体目标完全一致。

　　图：分建筑年代2025年北京市住宅二手房成交均价与物业费关系图

　　来源：中指研究院

　　（二）就业稳定器：百强企业税收贡献与就业吸纳

　　就业是最大的民生。《意见》明确指出社会工作的目标是“事关社会和谐稳定和人民幸福安康”。物业服务行业作为典型的劳动密集型服务业，在吸纳就业、稳定民生方面发挥着不可替代的作用。

　　图：历次全国经济普查中物业从业人员数量

　　来源：全国经济普查数据，中指研究院整理

　　根据中指研究院百强企业研究数据，2025年百强企业直接创造大量就业岗位，覆盖客服、安保、保洁、绿化、工程维修及管理等多个工种。百强企业年度纳税额均值7933万元，同比增长约1.12%，略高于当年全国税收收入增长率，在复杂的经济形势下保持了稳健的税收贡献。2026年《政府工作报告》明确提出“支持劳动密集型行业企业稳定岗位，增强服务业带动就业能力”，物业行业在“稳就业”层面具有天然的劳动密集型优势，能够通过承接存量房服务、拓展社区增值业务（如养老、家政）持续扩大岗位容量。在“提质量”层面，物业企业通过社区增值服务增加高附加值岗位，推动员工从“基础服务者”向“价值创造者”转型，真正实现“高质量发展”与“高质量就业”的双向赋能。

　　（三）社区治理合伙人：深度融入城市治理现代化

　　《意见》提出要“完善共建共治共享的社会治理制度”。中指研究院研究显示，物业企业已普遍通过三种路径深度融入基层治理体系：一是健全“社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行机制”，参与议事协商、矛盾调解；二是对接街道“一委一办一平台”，承担网格内巡查发现、事件上报等职责，成为基层治理的“前哨”；三是承接政府委托的社区公共服务项目，如高龄独居老人定期探访、垃圾分类督导等，延伸公共服务触角。

　　2025年中央城市工作会议首次将物业参与基层治理纳入城市治理能力提升的核心路径，明确提出“探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式”。这标志着物业服务企业被正式纳入国家城市治理现代化体系。中指研究院2026年百强企业调研表明，越来越多的物业企业主动承担空置房核查等行政职能，对独居老人、残障群体开展生活帮扶，让保障房既有“力度”更有“温度”，真正成为城市治理现代化的“基层合伙人”。

　　直面挑战：物业服务行业面临的结构性困境

　　在充分肯定物业服务行业社会价值的同时，也必须清醒看到行业面临的现实困境。《意见》对社会工作的全面部署，也为破解物业服务行业发展难题提供了新的制度视角和解决思路。

　　（一）质价矛盾持续深化：满意度、物业费与收缴率三端承压

　　中指研究院价格指数监测数据显示，2026年6月二十城物业服务价格综合指数为1073.51，同比下跌0.03%，环比下跌0.07%，下跌城市范围进一步扩大。与此同时，全国物业服务客户满意度得分从2022年以来持续下行，2026年已降至72.8分。百强企业平均物业费收缴率从2021年的94.23%连续下滑至2025年的87.32%，住宅业态收缴率更低，约为82.67%。

　　图：2021-2025年百强企业物业服务费收缴率、项目留存率情况

　　来源：中指研究院

　　这组数据折射出一个深层矛盾：随着业主对生活品质要求的提高，服务期望在持续攀升，但物业费价格承受能力与服务成本结构之间尚未建立有效衔接。部分地区的物业费“降费潮”与业主群体要求“提质降价”的呼声并存，使行业深陷“低价—降质—信任折损”的恶性循环。2026上半年全国35个主要城市住宅项目撤场案例达110个，较去年同期显著增长，其中主动撤场占比约八成。这一现象反映出质价矛盾已从市场现象演化为系统性行业困境。

　　（二）权责边界模糊：企业“有责无权”的现实困境

　　《意见》提出要“健全系统完备、科学规范、务实管用、运行有效的社会工作法规制度”。在物业管理领域，权责边界模糊一直是行业健康发展的最大制约因素。中指研究院研究指出，供水、供电、供气等市政专业设施设备运维、房屋开发建设质量问题等本应由专营单位和开发商承担的责任，在实际运营中往往由物业“被动背锅”，导致行业“有责无权、负重前行”。

　　值得关注的是，2026年上半年政策端已释放积极信号。新版《供水条例》明确供水单位对小区供水设施运行维护承担主体责任，将物业从供水设施运维的“无限责任方”中解放出来，使其角色得以回归物业服务本位。此外，公积金支付物业费被正式纳入国家制度安排，既有助于缓解业主缴费压力、提升物业费收缴率，也是从国家层面对物业服务“住房消费”属性的官方确认。这些政策突破紧扣《意见》“健全符合新就业群体特点的社会保障制度体系”“加强基础保障”的核心精神，为行业健康发展提供了有力支撑。

　　（三）服务价值被低估：从认知错位到信任重塑

　　《意见》强调要“加强社会工作领域理论宣传宣讲机制，推动进乡村、进社区、进企业”，这在一定程度上也指向了物业服务价值的社会认知困境。中指研究院的研究深刻揭示了物业服务价值被低估的深层原因：一是社区治理中的“公地悲剧”逻辑，公共资源催生的搭便车心理导致治理失效；二是“服务黑箱”效应——服务过程缺乏透明度，质量评价和信任建立受阻；三是物业服务的“专业逻辑”与业主的“生活逻辑”之间的对话鸿沟。

　　这些困境的本质是物业管理的社会认知体系尚未成熟。要破解这一困局，除了企业自身提升服务质量、推动服务透明化外，更需要《意见》所倡导的社会工作体系建设——通过党建引领、群众路线和多方共治机制，重构业主、物业企业、政府之间的信任基础，让物业服务的专业价值得到应有的社会认同。

　　展望未来：物业服务行业的高质量发展路径

　　（一）品质筑基：以“好服务”回应“好房子”时代命题

　　《意见》提出“推动新时代社会工作高质量发展”的总目标。对于物业服务行业而言，高质量发展最根本的落点就是服务品质的提升。2026年，《政府工作报告》和“十五五”规划纲要首次将“实施物业服务质量提升行动”写入国家顶层设计，住建部明确将《物业管理条例》修订纳入立法计划，拟更名为《物业服务条例》，行业分类也由“物业管理”调整为“物业服务”。这一制度性的名称调整，实质上是国家从法律层面对物业服务专业价值的确认。

　　中指研究院百强企业研究显示，面对新的政策形势，行业已形成“品质回归”的共识。百强企业正从标准化建设、科技赋能、人才培养三个维度夯实服务根基——通过迭代四级服务标准体系明确各业态服务颗粒度，依托智慧运营平台实现服务数据可视化穿透，以“人文温度”融入服务内核。招商积余（001914）提出“以高品质服务锻造核心竞争力”，金地智慧服务深化标准化建设，保利物业打造“安全力、便捷力、舒适力、焕新力、社群力”五力服务内核。服务品质正从“概念共识”走向“标准落地”，成为行业穿越周期的最强韧性来源。

　　（二）治理融入：当好基层治理的“社区合伙人”

　　《意见》明确要求“健全党组织领导的自治、法治、德治相结合的城乡基层治理体系”。物业管理企业应将自身定位从传统的“服务提供者”升级为“社区共建者”。具体而言，可通过三个路径深度融入：一是坚持党建引领，将企业党建工作与社区党建工作有机衔接，探索“红色物业”品牌建设；二是建立常态化社区议事机制，主动搭建业主、业委会、居委会之间的沟通桥梁；三是承担公共服务的“补位”角色，在养老、托幼、助残等社区服务领域发挥专业优势。

　　当前行业正加速探索清单制服务和信托制收费模式，使业主缴费“交得明白”，让物业服务“做得清白”。这些探索与《意见》“共建共治共享的社会治理制度”的精神高度契合。2026年下半年，《物业管理条例》修订预计将有重要进展，有望从法律层面对业主委员会职能、物业退出机制、维修资金使用等长期痛点做出系统性回应，为物业行业更好地融入基层治理体系提供法治保障。

　　（三）科技赋能：AI驱动行业效率革命与服务升级

　　《意见》提出要“推进智慧社区、数字乡村建设”“推动社会工作数智化”。这为物业行业的数字化转型指明了方向。中指研究院监测显示，2026年上半年，AI在物业服务行业的应用已从“单点试点”全面转向“场景落地”。客户服务、安防巡检、能源管理等核心场景实现规模化覆盖，降本增效进入量化验证期。

　　表：物业管理行业AI应用场景及实践情况

　　资料来源：公开资料，中指研究院整理

　　（四）拓展边界：聚焦民生赛道，精耕增值服务

　　《意见》提出要“构建党委统一领导、党委社会工作部门统筹协调、相关部门协同配合、社会力量广泛参与的工作格局”。这为物业企业拓展服务边界、参与社会服务提供了政策空间。中指研究院百强企业研究数据显示，2025年社区养老收入同比增长9.1%，增速居各增值服务板块之首，反映出在政策扶持与企业持续探索下，社区养老服务的市场潜力正加速释放。

　　图：2024-2025年百强企业主要社区增值服务收入均值及同比变化

　　注：图中所列明的社区增值服务类别，系当前百强企业开展的主要业务类型，并未详尽列举。

　　未来，物业企业布局增值服务应遵循“聚焦务实”原则：一是养老赛道，围绕“物业+养老”融合模式，开展助餐、助洁、助医及紧急救护等服务；二是美居服务，聚焦存量住房的翻新、微改造需求，2025年美居服务收入同比增长3.60%；三是家政与零售，依托社区服务网络的天然优势，打造“一刻钟便民生活圈”。在增量开发持续收窄的背景下，依托母公司存量资源发展增值服务，将闲置物业改造用于养老、托育、充电桩等社区服务，有望成为盘活存量、低成本拓展多元业务的务实选择。

　　（五）拥抱政策：把握城市更新“十五五”战略机遇

　　2026年5月，国务院印发首个城市更新五年专项规划《城市更新“十五五”规划》，将“物业服务质量提升行动”列为14项重大工程之一。这意味着物业服务行业正式被纳入国家城市更新战略的操作层面。随着城市发展从“大拆大建”转向“微改造、精提升”，老旧小区改造后的长效管理成为城市治理的痛点与难点。

　　中指研究院研究显示，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计2040年前后将约80%的城镇房屋进入“中年期”或“老年期”。物业企业应发挥专业管理优势，通过“管理+服务+运营”模式介入老旧小区，引入智慧停车、电梯加装维保、适老化改造等场景服务，填补基层治理真空，成为城市空间活化与品质提升的可靠力量。这与《意见》“加强阵地建设，健全城乡基层服务体系”的要求高度一致，是物业服务行业服务国家战略、彰显社会价值的重要突破口。

　　结语

　　中共中央、国务院《关于加强新时代社会工作的意见》的发布，为物业服务行业提供了前所未有的政策契机和战略指引。作为与基层群众朝夕相处的服务行业，物业管理天然承载着党建引领基层治理、凝聚服务群众、化解社会矛盾、促进社会和谐的社会功能。中指研究院十九年来的持续研究数据充分证明：物业管理并非简单的“扫地看门”，而是关乎千家万户安居乐业、关乎城市治理现代化、关乎社会和谐稳定的重要民生服务产业。

　　面向“十五五”新征程，物业服务行业应以《意见》精神为指引，坚定“服务筑基、高质发展”的战略定力，以品质服务赢得信任、以科技赋能提升效率、以融入治理彰显价值。行业应主动对标国家战略需求，在“好房子、好服务、好生活”的时代命题中找准自己的价值坐标，在从“房地产配套”向“独立民生服务产业”的深刻变革中实现不可替代的专业地位。唯有如此，物业服务行业才能真正成为新时代社会工作体系中的重要力量，以高效能治理促进高质量发展，以专业服务守护人民群众的美好生活。