从“存量盘活”到“价值重塑” 商业零售REITs迈入高质量发展新阶段

　　上证报中国证券网讯(记者何昕怡)随着我国公募REITs市场迈入高质量发展新阶段，商业地产的发展逻辑正经历深刻变革，行业正从传统的“增量开发”向“存量精耕”全面转型。在这一进程中，沪市商业零售REITs通过引入首店经济、优化业态布局、打造沉浸式消费场景等精细化运营手段，不仅实现了底层资产客流、销售额与租金收入的显著提升，更向资本市场揭示了其长期配置的核心投资价值。

　　存量精耕：运营赋能解锁资产“增值密码”

　　在存量竞争时代，商业不动产的价值不再单纯依托土地增值，而是由长期稳定的租金现金流和专业化运营管理能力决定。当前，国内大众消费从单一购物转向社交、休闲、文旅度假等多元体验需求。面对这一结构性变革，优质REITs底层资产正通过持续的业态优化与场景改造，实现资产价值的潜力重塑。

　　一方面，首店经济与品牌升级成为拉动业绩增长的核心动力。以华夏首创奥莱REIT为例，2025年其底层的济南及武汉首创奥莱项目稳步推进品牌优化升级，全年分别完成招调品牌49个及67个，招调面积占比达22%及33%，成功拉动招调品牌业绩同比提升28%及10%。与此同时，中金唯品会奥莱REIT则通过“首店经济+超级大店”模式，在2025年实现69个品牌的焕新升级和门店规格提升，持续巩固了品牌竞争优势，有效吸引了追求“质价比”的多元消费群体。

　　另一方面，“线下沉浸式体验+线上私域会员深耕”的全域运营模式正成为优质项目的标配。华夏凯德消费REIT底层的长沙雨花亭项目深耕“悦邻里”场景，通过打造“凯心骑迹快乐加马”沉浸式新年场景，结合区域首家名创优品IP旗舰店开业，形成了“场景IP+首店”的叠加效应，实现了客流与销售的双爆发。

　　在数字化赋能方面，中信建投（601066）首农商业REIT创新推出“龙德好物直播间”，针对重点品牌精准匹配专属优惠券，助力商户突破销售瓶颈，成功开辟线上增量渠道。此外，华夏金茂消费REIT在2025年完成了长沙览秀城一楼主力店调改与北广场焕新，通过优化空间价值，同样实现了客流与租金的双向提升。

　　业绩印证：精细化运营带来稳健现金流

　　底层资产的精细化运营，最终体现在稳健的财务数据与现金流回款能力上。从公开信息看，沪市商业零售REITs板块经营保持稳健，部分细分领域亮点频现。

　　以奥特莱斯项目为例，其凭借“重奢平替”及“高性价比”的独特折扣零售定位，在经济周期中表现出极强的消费韧性。如国泰海通砂之船商业REIT通过延长夜间消费时段，打造“夜奥莱”特色消费场景，在大型活动期间营业延长至24点，并配套夜间市集与露天演出，有效填补了西安奥莱夜间消费空白，分流晚间主城商圈客流，展现出极强的场景拓展能力。

　　此外，社区商业作为依托住宅小区、服务周边常住居民的民生型商业，整体经营稳定性强、抗周期能力突出。嘉实物美消费REIT底层的物美超市承担着北京核心社区“米袋子、菜篮子”的保供职能，具备极强的民生兜底属性。同时，项目并未止步于基础服务，而是通过主动调改实现内生增长。其积极引入“AI新质零售”模式进行门店升级，通过精简冗余SKU、提升生鲜及进口商品占比、优化员工服务体验等精细化运营手段，大幅提升了单店坪效与复购率，多家调改门店日均销售额与客流量实现跃升。主动调改不仅完善了社区服务，更成功实现了底层资产的“同店增长”，为后续持续、稳定的现金流回报提供了坚实支撑。

　　价值重塑：长期配置窗口已然显现

　　随着首批商业不动产REITs的成功上市及后续项目的持续推进，公募REITs的资产版图进一步拓宽。截至2026年7月，沪市共有9单REITs底层资产业态为商业零售，包括6单消费基础设施REITs和3单刚刚上市的商业不动产REITs。从经营情况来看，这9单商业零售REITs表现优异，出租率长期保持在95%以上，收缴率接近100%，底层资产的抗周期韧性得到了充分验证。

　　在低利率环境与长期配置资产稀缺的背景下，兼具稳定现金流与高比例分红特性的公募REITs，配置价值愈发凸显。截至2026年7月，沪市6单消费基础设施REITs分红合计25次，分红总金额近8亿元。尽管近期二级市场出现一定回调，但这恰恰为长期价值投资创造了良好的配置窗口，调整后的优质商业资产估值回到更具吸引力的区间，而强制分红机制与底层资产稳健的基本面，进一步凸显了长期配置的优势。

　　在商业地产迈向“存量精耕”的新阶段，商业零售REITs正以扎实的底层运营数据，重塑市场对商业资产的价值认知。从单纯的“收租逻辑”向“运营赋能”转变，这一细分赛道的每一次调改与焕新，都是对资产增值潜力的深度挖掘。未来，随着更多优质商业不动产的加入，商业零售REITs将持续引领市场回归资产配置本源，在存量博弈中探索出长期价值投资的新路径。