楼市第一城，易主了 广州新房成交夺冠

楼市第一城，易主了 广州新房成交夺冠。楼市第一城易主，自2022年取代武汉成为楼市第一城的成都，今年上半年被广州取代。克而瑞数据显示，广州上半年新房成交套数31225套，位居全国第一。不过成交面积方面，成都依旧领先，广州排名第二。各机构统计数据存在差异，成都官方数据为32318套，广州官方数据为32688套。克而瑞的数据仅统计到6月28日，但不影响结果。

前几年成交套数还排在全国第5至第7的广州，突然冲到第一。2023年，新房与二手房成交套数，成都均第一，广州新房成交套数第五，二手房成交套数第四。2024年，广州新房成交套数第六，二手房成交套数第七。2025年，广州新房与二手房合计成交量位居全国第六。2025年排名第六，今年年中却火箭般蹿升至第一，这背后的原因是其他城市新房成交量下滑更严重。例如，成都上半年新房成交量32318套，同比下降40.12%；成交面积425.85万平方米，同比下降40.07%。

广州房价进入慢跌阶段，整体来看，广州新房成交正进入筑底阶段。受这几年土地出让数量减少与成交断崖式下滑影响，广州新房供应呈现跳水式下滑。供应量断崖式下滑的同时，成交开始筑底，广州新房去化周期大幅缩短。5月份去化周期只有18.5个月，但仍高于住建部划定的18个月红线。豪宅成交火热拉动下，广州新房成交价格略有上涨，但房价绝对量仍处在周期低位。二手房市场寒意依旧十足，广州市房地产中介协会披露的数据显示，2026年6月广州市二手住宅网签套数和面积分别为8740套、88.89万平方米，环比分别下降12.45%和10.68%，同比下降幅度也达9.82%和7.70%。2026年上半年，广州市二手住宅共网签53358套和534.87万平方米。3月份创下小高潮后，二季度三个月三连跌，6月份广州下辖11个区二手房网签量全线下跌。成交价格方面，5月份、6月份环比都有所上涨，但仍在低位震荡，目前绝对值正在逼近2万元/平方米。

广州无论新房房价还是二手房房价，均处于底部震荡，底部企稳的状态。经历了过去四年的调整，广州楼市的房价泡沫已经挤得差不多了。广州均价高点时期逼近5万元，现在逼近2万元，跌了一大半。新房与二手房成交量在底部已经形成了稳定，成交量再跌也跌不到哪儿去。广州人口竞争力依旧强，去年常住人口增量高达12.3万人，增量位居全国第三。此外，广州经济增速已经恢复。前两年因汽车产业调整，广州经济增速低迷。自去年年末以来，广州汽车工业逐渐恢复，今年一季度全市规模以上工业实现增加值同比增长6.5%，增速比去年全年提升5.3个百分点。固定投资、消费两驾马车也恢复，一季度，广州固定投资增速同比增长9.8%，增速比去年全年提升16.5个百分点。同期社会消费品零售总额3092.17亿元，同比增长6.6%，增速比去年全年提升1.1个百分点。此背景下，一季度的广州交出了一份靓丽成绩单，GDP增速6%，位居四大一线城市之一，并且GDP规模再次反超重庆，重新夺回了经济第四城宝座。

当然，广州这一成果与其卖力救市密切相关。广州是第一个完全放开限购的一线城市，至今仍是唯一一个，谁都可以买，想买多少套都行。其次，广州是一线城市中房贷利率最低的城市。今年上半年，广州又推出了多项措施，特别是由广州安居集团下场回购核心区的老破小二手房，对稳定房价起到了一定作用。

全国房价整体还远未见底，调整依旧是主基调。当前全国房地产整体依旧陷入在两位数调整当中，房地产投资、商品房销量与销售额都在两位数调整。5月份的房贷数据、消费贷数据以及消费数据均不理想。这些数据指向的是同一种社会情绪：防守。当整个社会进入消费防守状态时，房价就很难真正见底。因为房价的底部从来不是政策给出来的，而是信心给出来的。只有当人们重新相信未来、敢消费、敢贷款、敢承担风险的时候，房地产市场才可能真正完成筑底。

具体到城市来说，K型分化愈发明显。一线城市如北京、上海、深圳、广州经过四年深度调整后，市场最艰难的阶段已经过去。这些城市拥有全国最强的人口吸附能力、产业竞争力和资源集聚能力，决定了其房地产市场具备长期支撑。未来几年，一线城市大概率不会重演过去那种暴涨行情，但继续大幅下跌的空间同样有限，更可能呈现“低位震荡、缓慢筑底”的运行特征。强产业二线城市如杭州、成都、南京、武汉、苏州、合肥等城市，依靠先进制造业、新经济产业和持续的人口流入，房地产市场韧性明显强于普通城市。其中核心城区、优质学区、产业聚集区的房产，有望率先企稳；而远郊板块和供给过剩区域，仍将继续调整。未来这些城市内部的分化，可能比城市之间的分化更加明显。多数弱二线和普通三四线城市则面临更大的挑战。过去支撑弱二线、三四线楼市上涨的棚改红利、人口回流和投资需求，正在逐渐消退。对于人口持续流出、产业支撑不足的城市而言，房地产市场面临的已经不仅仅是周期调整，而是长期价值重估。未来能够保持稳定的三四线城市，大多集中在强省会都市圈周边、产业基础较好的县市，或者具备特殊资源优势的区域。归根到底，中国房地产正在从“总量时代”走向“分化时代”。过去买对赛道就能赚钱，未来则要买对城市；过去看政策，未来更要看人口；过去拼投资属性，未来更要看居住价值。这是本轮楼市调整留给市场最重要的变化。