申万宏源研究：发展“家门口经济” 推动社区服务业专业化品牌化标准化发展

　　申万宏源研究 杨成长、龚芳、曾培春

　　社区服务业是最贴近民生的产业，一头连着民生福祉，一头连着内需消费。随着我国进入新发展阶段，“民生为大”“投资于人”成为引领经济社会高质量发展的重要理念。社区作为居民生活的“第二场景”，是承载超9亿人的生活空间，以人流为核心带动物流、资金流、信息流等各种流量加速集聚交织，衍生出十万亿级的消费市场空间。近年来，各地政府大力发展社区嵌入式服务和一刻钟便民生活圈，推动社区服务业成为织密民生保障的“幸福网”，将服务触角延伸到社区家庭，积极打通服务民生的“最后一公里”。从社区服务业的演进历程来看，其内涵从纯公益性向“公益性+经营性”转变，供给主体由政府向基层自治组织、物业公司、专业服务机构等多元主体拓展，形成了与西方国家截然不同的社区服务业发展模式，同时也面临标准化难度高、产业边界模糊、金融资源供给少等现实难题。“十五五”规划纲要高度重视社区服务业发展，明确提出创新社区集成服务模式，重点提及社区养老、社区文教、社区托育等新型业态，为社区服务扩面提质增效指明方向。“十五五”时期，各级政府要以专业化、品牌化、标准化为导向，统筹社区服务的公益性与经营性，激发“三位一体”社区治理主体活力，强化资本市场赋能作用，做好、做活、做优“家门口经济”。

　　一、社区服务业是具有中国特色的生活性服务业

　　社区成为居民生活的“第二场景”，推动居民生活服务业加速形成中心城区——街道——社区的多层次场景。从历史上看，我国居民长期具有聚居生活传统，从古代城市中的“里坊”到近现代的街巷、胡同、弄堂和单位大院，居民日常生活始终与相对稳定的邻里空间紧密相连。随着新型城镇化加速推进、城市人口持续集聚，社区不再只是居住单元，而是成为居民除家庭之外最重要的日常生活场景。在城市规模扩张、居民生活节奏加快的背景下，居民对就近、便利获取生活性服务的要求不断提升，社区生鲜、社区食堂、社区养老、社区幼托、社区健康、社区理发、社区维修、社区回收、社区商业等社区服务业态加快发展，推动社区服务业与中心城区大型商超、特色街区特色商业一道，共同构成城市生活服务体系的重要组成部分。

　　社区服务业是“家门口经济”，具有场景贴近性、现金流稳定、多业态融合等特征。首先是场景贴近性。社区服务业核心以社区居民为服务对象，经营主体及服务网点通常围绕5分钟、10分钟、15分钟便民生活圈布局，以实现服务供给与居民需求的就近精准对接，在降低居民消费时间成本和出行成本的同时，能够通过可视化的服务场景与内容提升居民的消费安全感、体验感、信任感，进而带动消费意愿提升。其次是现金流稳定。社区服务业以居民日常刚性需求为核心导向，其中生鲜零售、家政保洁、便民维修、社区康养、托育托管等业态均属于高频次、重复性消费。稳定的客源群体和消费需求为社区服务业经营主体带来稳健的现金流，且社区居民的支付能力、消费习惯、需求层次对经营主体发展规模和质量起到决定性作用。最后是多业态融合。与传统的单一经营模式相比，社区服务业的服务方式灵活，可依托场景优势实现多业态融合运营，例如社区便民门店可同步开展商贸零售、快递代收分拣、便民缴费等综合服务，实现“一店多能”。随着邻里中心等社区服务综合体建设加速，“一老一小”社区融养照料、“生鲜超市+卫生服务站+共享餐厅”等服务模式不断涌现，推动社区服务业向综合化、融合化方向发展。

　　社区服务业兼具经营性与公益性双重属性，其健康发展与“三位一体”社区治理体系密不可分。从社区服务业发展演进来看，早期的社区服务业本质上是社会公共服务业，服务内容集中在居民基本生活保障和基础设施维护。随着社区服务业的产业化、市场化进程加速，其内涵不断延伸，既包含基本养老、基本卫生、基本医疗等公益性为主的公共服务，也包含文体、助餐等兼具公益性与经营性的混合服务，还包含商超零售、快递物流、家政维修等经营性为主的便民服务。社区服务业的公益属性要求基层治理力量充分参与到产业体系的建设中，在实践中逐步形成居委会、业委会、物业公司“三位一体”的治理体系。其中，居委会代表公共性与基础性，负责政策落地、人口管理、公共事务协调；业委会代表居民的集体意志，对物业管理、公共空间使用、社区商业和服务引入等事项进行表决；物业公司的核心是运营和执行，承担公共空间管理、服务对接，并逐步延伸成生活服务集成平台，对接家政、维修等服务。当前，我国拥有社区居委会数量达12.4万个、物业管理企业超37万家，共同织密社区服务业发展的“毛细血管网络”，协同保障社区服务业的供给品质。

　　二、社区服务业拓展发展边界仍面临四大堵点

　　当前，各地加快建设一刻钟便民生活圈，社区服务业作为“家门口”经济，具有广阔的市场空间。据新华社报道，社区服务产业已形成十万亿级规模的消费市场，是服务业提质升级、服务消费扩容的重要领域，带动各类主体“抢滩登陆”，形成三类发展模式，第一类是新业态企业大力进军社区服务业“蓝海”领域，其中鸣鸣很忙作为社区零食连锁企业已于港交所挂牌上市，钱大妈作为社区生鲜龙头企业已向港交所递交招股说明书；第二类是房地产及物业公司“近水楼台先得月”，以提升社区服务功能为导向，加大社区增值服务供给，形成“房地产+物业+社区服务”模式；第三类是保险、电商、餐饮等企业围绕社区场景延伸服务链条，例如中国人寿（601628）、泰康保险布局养老社区，拼多多等电商平台入局社区团购领域。然而社区服务业作为我国特色的、特有的服务业态，其自身发展的固有局限制约其产业化水平提升，发展潜力还尚未完全释放出来。

　　不同社区发展社区服务业的基础禀赋存在差异，难以形成标准化的发展模式。一是社区规模及人口密度呈现梯度差异，大型社区、中型社区以及小型社区承载的社区服务业客流量具有明显落差，导致社区服务业的业态及企业布局不尽相同。从实践来看，数千人社区能够承载的社区服务业业态丰富度以及企业发展规模远不及数万人社区。二是社区居住群体画像存在明显分化，导致社区服务业发展导向各有侧重，例如老龄化程度高的社区更适合布局养老照料、健康护理等社区养老业态，新生儿数量多的社区更吸引社区幼托、文教等市场主体布局。三是社区基础设施条件迥异，新建社区配套完善，而部分老旧社区建设规划时间早，没有提前预留社区服务业的发展空间，社区服务业设施改造升级成本高、周期长，难以建设标准化的社区服务业发展载体。四是物业管理水平参差不齐，部分传统、老旧小区的物业费极低，甚至难以覆盖基础保障性管理成本，而新建小区的物业服务资金较为充足，物业公司更具有提供社区增值服务的动力和能力，导致不同社区间的社区服务业治理模式存在差异。

　　社区服务业的经营发展模式导致市场主体经营脆弱性突出，容易引发信用问题。一方面，高成本、低利润的结构性矛盾突出。社区服务业面向的客群具有价格敏感度高的特征，推动社区服务业企业往往走“薄利多销”的发展路线。据钱大妈港股招股说明书显示，近三年公司毛利率基本维持在10%左右。相较之下，小型社区服务业不具有规模效应，利润空间更微薄、盈利难度更高，且运营成本通常集中于人力、房租、设施维护等刚性支出，一旦成本上升，部分市场主体将无力经营、关门转让，甚至出现“跑路”等信用风险。另一方面，预付式消费与资金监管难并存。社区理发、社区健身等企业为缓解资金流压力，通常采用预付卡方式锁定客源、回笼资金，但部分中小企业的资金监管难度高，若企业经营不善或恶意卷款，社区居民将面临维权困境。据市场监管总局数据显示，2025年全国市场监管系统共接收投诉举报2646万件，其中预付式消费成为多地消费投诉热点。

　　社区治理模式与人流流动性对社区服务业发展形成锁定效应，跨社区服务共享难问题突出。从社区治理模式来看，与西方社区相比，我国社区的“生活空间、物业业态、治理业态”三位一体、高度耦合，居民生活在封闭的物理空间之中，社区运行规则约束力强。相较于普通的生活性服务业，社区服务业的运营发展需要嵌入社区治理网络中。一套在某一社区运行成熟的养老幼托、助餐康养体系，在向邻近社区复制推广的过程中，可能面临物业服务标准、居民自治规则、治理主体协调机制不同导致的制度性摩擦，影响企业的跨社区网络化扩张。从人流流动性来看，社区服务业企业的服务半径受居民日常步行可接受范围的约束。居民通常倾向于就近获取服务，跨区域消费意愿偏低，即使某一社区的养老、幼托、助餐等社区服务供给能力存在冗余，也很难辐射到步行可达范围以外的社区，难以实现跨社区共享。

　　社区服务业的公益性与经营性边界尚未厘清，部分社区服务机构发展过度依赖财政补贴。当前，以社区基本养老为代表、公益性主导的社区服务业主要由政府购买的形式供给，以社区生鲜为代表、经营性主导的社区服务业主要由市场化机构供给，两者经营发展模式相对清晰。相较而言，以社区助餐为代表、兼具公益性和经营性的混合型社区服务业，在发展中存在服务定位模糊、补贴机制不清晰、市场竞争不公平等难题。例如社区食堂作为自负盈亏的市场主体，其为老人等特殊群体提供物美价廉服务的前提是稳定的财政补贴，但部分社区食堂对非刚需群体同样采取低价策略，破坏市场公平竞争生态的同时，也引发财政“是否补、如何补”的争议。据国家统计局北京调查总队对40家老年餐桌机构的调研结果显示，55%的食堂经营机构的餐费价格很难与成本同步。一旦财政补贴取消或迟延发放，将对混合型社区服务业企业的现金流造成较大压力，侧面反映出部分社区服务企业的自我造血能力较弱、财政补贴依赖度高。

　　三、以“三化”为导向，撬动十万亿级社区服务业发展空间

　　随着社区从居住空间向复合型服务场景加速演进，社区服务业作为支撑社区功能完善、满足群众美好生活需要的物理载体，其战略地位与发展重要性持续提升。“十五五”期间，各级政府要紧抓社区服务业发展新动向，聚焦专业化、品牌化、标准化，完善社区服务业的管理体制机制与资源供给机制，加快打造具有地方特色的社区服务业发展体系。

　　推动社区服务与专业服务相结合，完善专业服务机构合作机制，推动社区服务业专业化发展。当前，不少居委会不仅要承担街道基层政府的延伸工作，甚至要承担部分公益性的社区服务。随着社区服务业向多元化、专业化发展，居委会的服务能力与社区服务业的发展要求不匹配。地方政府要树立“专业的人做专业的事”的发展理念，将专业服务机构作为发展社区服务业的核心力量。首先，推动专业服务贯穿社区服务业发展的全流程。要借鉴上海杨浦“社区规划师”制度，在社区服务业规划环节引入城市规划设计院、高校研究团队等专业机构，开展社区服务业发展的系统诊断与前瞻规划。要在社区服务业的建设运营环节引入综合服务机构、第三方专业机构，例如部分社区通过公开招标引入专业养老机构提供社区养老服务。其次，搭建社区与专业服务机构的对接机制，摸排筛选资质优良的专业服务机构建立合作名录，在现有政务平台中设置社区服务机构对接板块，推动社区与名录内机构入驻，破解社区服务供需信息不对称难题，提升专业服务供给精准度。再次，创新专业服务机构的合作模式，既可以参照苏州邻里中心运营模式，由国企进行社区服务综合体的建设和运营管理，实现配建主体与运营主体的统一化；也可以参照嵌入式社区服务模式，由政府提供独立场地以及购买部分服务，由各类专业服务机构各自单独提供社区服务。最后，完善专业服务机构的管理考核机制，探索推广“社区合伙人”制度，由街道和社区做好“社区合伙人”的准入审核、过程监督、绩效评估工作，促使专业服务机构提升专业化水平、保障服务质量。

　　引导社区服务业品牌化、连锁化发展，破解信任危机及跨社区服务难题。从居民消费习惯来看，品牌效应核心解决“敢不敢买”的信任问题，规模效应能够满足“买得到、买得好、买得便宜”的诉求。当前，社区服务业尚未形成固定的发展格局，地方政府要龙头企业和小微企业两手抓，培育优质市场服务主体。一要加快开展社区服务业“领跑者”企业建设，建立“小微企业-区域骨干-龙头企业”梯度培育库。优先支持营收稳定、口碑良好、居民认可度高的小微企业跨社区连锁化扩张，培育一批诚信经营、优质服务的示范性企业。例如江门蓬江区探索成立社区服务公司，以“善邻”为品牌，从象山社区向甘化、江华、复兴、圩顶社区扩张，打造“1+4”连锁品牌矩阵。二要鼓励餐饮、医疗、康养、教育等龙头企业下沉发展，聚焦社区服务场景拓展服务链条，发挥区域品牌效应，通过广泛的市场认知度提高社区居民的信任度。参考钱大妈、袁小饺等发展模式，依托“轻资产加盟+标准化运营”“直营+加盟”等模式实现连锁化发展，通过供应链、管理体系共享，降低社区单点运营成本，同时缓解跨区域社区服务难题。三要建立健全地方社区服务业品牌认证机制，设定明确的服务流程、服务态度、响应时间等具体指标，对符合标准的企业进行认证并颁发认证标志。积极举办社区服务业品牌展览和论坛，定期开展地区十大优质社区服务品牌等评选工作，形成政府背书效应，引导企业重视品牌建设。四要对品牌化、连锁化企业实施分级分类监管机制，在日常监管事项中加大推进“无感监管”，在预付资金等重点监管事项中探索预付资金银行托管、多部门协同监管等机制，更好保障社区居民权益。

　　推动社区服务业发展深度嵌入城市更新、老旧小区改造、好房子工程中，提升产业标准化水平。当前，城市更新、老旧小区改造、好房子工程是重构社区空间格局的关键抓手，同步开展社区嵌入式服务设施改造能够实现资源配置效益最大化。各地政府要以空间一体化布局为核心，探索社区服务业的标准化发展模式。一是加速构建社区服务业标准体系，全面梳理研究社区服务业新型业态的发展特点，支持以企业为主体、行业组织为依托，聚焦社区养老、社区幼托、社区助餐、社区生鲜等重点领域，分类推进社区服务业服务设施等地方标准制定。二是依托城市更新、老旧小区改造补齐社区服务设施短板。要积极推动社区嵌入式服务设施改造纳入城市更新、老旧小区改造的规划配建范畴，对不同规模的社区设置最低比例的配建标准。重点盘活地下空间、架空层等存量闲置用房，扩大社区服务业经营发展可用空间。三是以“好房子”工程为载体，推进社区服务设施标准化建设。要将适老化设施、托育设施、智慧服务设施等社区服务设施纳入“好房子”工程的配建标准中，加速形成“住宅+服务设施”一体化交付模式，推动住宅与社区服务设施同步规划、同步建设、同步验收。四是建立社区嵌入式服务设施改造与城市更新、老旧小区改造等重点项目的衔接机制，统筹谋划城市更新资金、老旧小区改造资金与社区嵌入式服务改造资金，实现资金的合理分配，减少重复投入与分散投放，最大化财政资金使用效能。

　　统筹考虑社区服务业的公益性与经营性，构建社区服务业发展保障体系。社区服务业的发展质效直接关系到区域民生底色，各地政府要加快构建具有人情味的发展保障体系，滋养出更具温度、更贴民心的社区服务业企业。一是贯彻《完整居住社区建设指南》要求，充分考虑社区居民的便利化、品质化需求，在基础物业改造过程中，将快递分拣、电梯加装、养老幼托、文化体育卫生等重要领域设施一并考虑。探索“空间换服务”等社区服务业基础设施盘活机制，政府负责设施建设投入，专业服务机构负责运营管理，在提供公益性服务的同时，可开展市场化增值服务，增值收益按比例反哺公益性服务或上缴社区服务业专项基金。二是落实税收减免政策，加强税务、民政、社区间的协同配合，建立社区服务业税收减免“一站式”办理机制，全面摸排社区养老、托育、家政等社区服务业企业，实现现行税收优惠政策的精准推送、“免申即享”。在《公平竞争审查条例》允许的范围内，各地可探索将电梯加装运维、体育设施管理等公益性较强、盈利空间较小的项目纳入税收优惠享受范围。三是建立科学的财政补贴及退出机制，因地制宜明确可纳入财政补贴范畴的社区服务业分类，针对不同发展阶段的企业实行梯度补贴，加大对运营初期企业的补贴力度，并逐年降低补贴比例。将补贴发放与企业服务质量、居民满意度、经营性收入占比挂钩，引导企业提升自我造血能力，便于财政补贴有序退出。

　　以管理体制机制创新为抓手，推动居委会、业委会、物业公司协同发力。社区管理系统的稳定运行、社区服务业的高质量发展离不开居委会、业委会、物业公司等多元主体的协同合作。各级政府要树立“多元共治”理念，一要构建居委会、业委会、物业公司三方联动机制，明确三方在社区服务业发展事项中的参与权利与职责，积极推广“三方议事厅”机制，定期围绕社区服务设施修缮、便民业态引进、公共空间改造等民生事项开展联合协商。二要补齐居委会、业委会缺位短板。加快建立和落实社区工作事项准入制度，提高社区服务业发展在社区工作评价体系中的权重，推动居委会将更多精力投入到社区服务业发展等主责主业中。推动业委会应建尽建，通过设置物业管理委员会、建立业委会孵化中心等形式，提高业委会设置比例，保障居民在社区服务业发展重点事项中的表决权力。三要充分认识到物业公司在社区服务业发展中的重要性。稳妥推进政府购买物业服务，设定物业公司参与社区服务业推进工作的委托责任、准入门槛和验收标准，引导物业公司提高服务标准，更好地参与社区服务业发展工作，弥补居委会、业委会等在人员、设备、经验等多方面的资源劣势。