物业停水断电催缴物业费属违法行为 业主生活受影响引发讨论

近日，贵州省贵阳市某小区因业主拖欠物业费，导致公共区域电费断缴、电梯停运，影响了500余户业主的生活。交建花园属安置小区，共有房屋576套，实际入住531户。截至断电前，仅有25户业主支付了物业费，导致物业公司拖欠公共区域电费38039.28元。事发后，小区工作人员逐户上门动员业主支付费用，最终筹集到46500元，足额补缴了拖欠的电费。目前，小区公共区域供电已全面恢复。相关物业公司负责人表示，电梯停运前已在小区公示栏、各个楼道和电梯口张贴公告，让业主提前做好应急准备。

关于物业公司能否以停运电梯甚至停水、断电等方式催缴物业费的问题，北京德和衡律师事务所高级合伙人马丽红律师表示，这种做法不合法。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款的规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。即便物业服务合同中约定了“欠费可停水断电”，该约定也因违反法律强制性规定而无效。对于限制电梯刷卡等变相催缴方式，司法实践同样倾向认定其不具有合法性。若业主逾期不支付物业费，物业公司应先进行催告，要求业主在合理期限内支付；若业主仍不支付，物业公司可依法提起诉讼或申请仲裁，而不能采取停水断电等极端手段。若物业公司违法停水断电给业主造成损失，业主可通过法律途径主张赔偿。

对于业主能否以“物业服务不到位”为由拒交物业费的问题，马丽红律师指出，一般情况下不能以此为由拒交全部物业费，但存在例外情形。根据民法典第九百四十四条规定，只要物业公司按照约定和有关规定提供了基本服务，业主就不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。个别服务环节的不足属于履行瑕疵，通常不构成业主拒缴全部物业费的正当抗辩理由。若物业公司提供的服务存在根本性瑕疵或重大违约，法院可能依据诚信原则和公平原则，酌情减免部分物业费，但业主仍需支付基本费用。业主如想维权主张减免物业费，应收集物业服务瑕疵的证据，通过业委会交涉、向主管部门投诉或提起诉讼等方式维权，而非简单拒缴物业费。

至于安置房业主能否以“以前不交钱”为由拒绝支付物业费，马丽红律师明确表示不能。我国法律未对安置房设置物业费法定豁免，房屋合法交付后，业主即负有缴费义务，与是否为安置房、此前是否缴费无关。只要安置房所在小区有物业服务企业实际提供了服务，且具备合法的收费依据，业主就应当按照约定支付物业费。根据民法典第九百四十四条的规定，业主支付物业费的义务是法定的，不因房屋性质不同而免除。