2026观点商办暨资管大会：以共生破局存量 头部玩家率先答题

　　本报讯 （记者陈潇）2025年年末，商业不动产公募REITs正式开闸，写字楼、酒店、商业综合体纳入常态化申报。目前已有多单写字楼REIT进入申报、受理阶段，预计2026年下半年将实现首批上市，彻底打通写字楼资产证券化循环。

　　当前中国商办行业正迎来一场从产品到生态、从产业集群到运营服务、再到资本工具的全方位重构。作为商办资本的持有者和运营者，该如何落笔，才能为下一个十年勾勒出最优美弧线？

　　近日，2026观点商办暨资管大会在北京召开，观点机构携手商办与资管领域的企业高层、创新先锋、专家学者、金融投资机构等，聊破局，探重构，话共生。

　　现场，《表现力指数 2026商办暨资管卓越表现报告》系列研究成果正式发布，通过数据、案例、趋势和判断，让参会者直观了解行业的面孔与脉搏。

　　以共生破局存量

　　告别增量时代，商办运营者们站在了存量提质的拐点上。在这场大考中，几家头部玩家率先亮出了自己的答案。

　　作为大会第一位演讲嘉宾，中海商业助理总经理、COOC全球负责人张存理，带来了一个关键词：产业乘法论。“过去，楼宇的价值看的是硬件参数。”张存理表示，“但现在，我们处于用户思维阶段，楼宇的价值取决于客户能在这里做出多大的生意。”

　　具体怎么做？张存理的答案是三个维度：天时、地利、人和。

　　天时，是踩准产业趋势。新能源、新材料已经贯穿了三个五年计划；量子科技、脑机接口、具身智能、第六代通信等，正成为政府大力发展的新风口。“我们在做写字楼定位的时候，会先看这些产业究竟需要一个什么样的楼？”张存理表示。

　　地利，是读懂城市基因。中海商务的投资布局，过去是“广撒网”，现在是“精聚焦”，精准布局于有产业发展潜力的城市和子市场。

　　人和，是让楼宇适配产业。“不是让客户来适应楼宇，而是让楼宇适配产业的诉求。”张存理指出，中海商务已通过构建成熟的生态服务体系将这一理念付诸实践。“我们整合内、外部资源，为入驻企业提供覆盖供应链、空间设计、行政服务及企业间合作链接的全周期支持。这套体系正是我们能够从‘空间提供商’转变为‘产业成长伙伴’的支撑，也是构筑长效共生关系的基础。”

　　如果说中海商务锁定的是B端产业集群，那么恒隆地产则从C端员工的情感归属切入。恒隆地产高级董事-办公楼、酒店、住宅及服务式公寓业务隋颂伟在演讲中强调：“我们不是单纯提供一个商务空间，而是打造一个多元业态的共生社区。”

　　为什么一定要多元？隋颂伟给出两个理由。第一，不同经济周期中，多元业态能提升抗风险能力；第二，多元业态能把办公、零售、酒店、住宅拧成一股绳：办公楼为商场带来工作日客流，酒店延长停留时间，住宅则填满24小时的最后一环。

　　当前去化周期下，“降价换租”成为不少商办运营者的常规操作，但从长期看，租金下行幅度远超出租率回升带来的收益，总收入反而缩水。

　　面对这个局面，卓越商办管理公司总经理马婉给出了一条新路：从“机械性量价关系”转向“有陪伴性的成长”。该怎么做？马婉的答案是，除传统物理空间上的服务之外，更加注重业务服务和社群服务。前者能让写字楼从成本项转为增长项，后者则把被动式服务转变为主动洞察和快速链接。

　　三项服务叠加，带来的效果如何？马婉透露，卓越商办整体客户续租率达到85%，“客户的黏性，绝不仅仅是建立在价格争夺之上”。此外，马婉透露，卓越还有一个硬规矩，每年拿5%的CAPEX做装修提升。她最后总结道：“存量市场是一场租赁马拉松，拼的不是谁降得快，而是产品力、服务力的持续提升。”

　　数字赋能与资管转型

　　增量时代，拼的是速度、资源、杠杆；到了存量时代，拼的是运营、现金流、内容和韧性。

　　越秀商管写字楼事业部总经理黄钰麟在大会上提出两个硬核问题：存量项目如何在巅峰回落之后稳住阵脚？新增项目又如何保障收益、提升回报率？

　　对于新增项目，当前市场环境下，项目培育周期延长，难以快速达到上市标准。越秀的解法很巧妙：引入私募股权（PE）作为中间桥梁，实现分阶段退出。

　　“项目建成后先引入PE，完成首次出表；培育成熟后，再从PE退出并注入公募REITs，提升资本周转效率。”

　　至于存量项目，越秀的打法则是数字化管理和精准定位。数字化方面，越秀搭建了两套系统，分别赋能招商管理和资产管理。其中，招商管理系统聚焦商机全流程管控，记录客户来访、需求等信息，精准筛选优质客户。同时，通过系统数据精准分析项目问题，所有商业决策均以系统数据为支撑。

　　数字化，不只是越秀的武器。仲量联行中国区科技业务产品负责人鞠玮婕带来了一组让人眼前一亮的数据：两年前，商业地产领域AI采纳率仅5%；目前，全球88%投资者已经启动了AI试点，“AI的落地速度远超我们的预期。”

　　更重要的是，战略重心变了，“曾经大家最关心的是提效，现在已经转向了能不能带来实际的业务增长。”“2026年是AIAgent的应用元年。”鞠玮婕说，“希望推动商业地产领域真正把AI用起来。”