“退盘潮”与“抢盘战”并行 物业行业加速洗牌

　　□江苏经济报记者 樊 骏

　　5月20日，南京市“阳光物业”管理服务平台正式上线，标志着南京物业管理迈入“数治+共治”的新阶段。同时，南京市住房保障和房产局还印发了《南京市住宅小区物业服务合同（示范文本）》，明确禁止捆绑收费，并规范公共利益。自从去年《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》发布以来，全省各市持续强化了对物业市场的监管，物业服务质量也得到一定提升。

　　与此同时，物业行业加速洗牌，一方面，全国物业服务企业平均收缴率连续4年下滑，过去一年内有超200个小区遭物业公司主动“撤场”；另一方面，部分小区吸引大批物业公司竞聘上岗，更有公司“带资进场”。市场冷暖不均的背后是行业的深度变革，中指研究院物业研究部研究副总监彭雨指出，当前物业管理行业已彻底告别规模至上的粗放式发展阶段，底层发展逻辑全面转向质效优先、品牌引领、理性深耕。

　　超200个小区遭遇物业“撤场”

　　“刚住上新房没多久，万科物业就从小区‘撤场’了，很担心后面入驻的物业公司服务不行，影响生活体验和房价。”近日，家住徐州徐钢水润峰境的一名业主遭遇了物业“撤场”的困扰。有知情人士透露：“在徐州，万科物业将一次性从6个小区撤离，原因是项目超期导致严重亏损。”

　　万科物业的退场并非个例。中指研究院发布的《2026中国物业服务百强企业研究报告》显示，自2025年初至2026年3月底，共监测到物业撤场案例212个。在江苏省内，苏州、南京、徐州三市物业撤场案例较多。

　　与前几年物业公司“被炒”不同，现在物业公司主动止损型撤场占比显著提升。据CRIC统计，在2025年的撤场案例中，由物业公司主动发起函件、要求终止服务的比例约为64.7%。

　　物业公司为何会主动退出？纵览各家物业公司的撤场公告，“物业费收缴率低”“长期亏损”等表述是高频词。去年8月，入驻不满1年的弘阳物业突然从南京钟鼎名悦广场撤场，给出的理由是物业费收缴率仅5.6%，亏损金额达数百万元。栖霞物业从东方城小区撤场时，更是直言“业主对美好生活的期望与我司入不敷出的经营困境之间存在巨大矛盾”。

　　CRIC数据显示，全国物业服务企业平均收缴率连续四年下滑，已从2020年的93%降至2025年的71%，中小物业服务企业普遍低于65%。业内普遍认为，85%的物业费收缴率是运营警戒线，达到这一比例才能覆盖运营成本。

　　面对持续低迷的物业费收缴率，物业企业不再盲目追求管理面积的扩张，主动退出低效项目成为必然选择。这也意味着市场正告别过去“跑马圈地”的粗放式扩张，进入精细化运营、利润优先的新阶段。

　　17家物业竞聘“百万大盘”

　　物业公司在主动放弃一部分小区的同时，却对另一部分小区趋之若鹜。5月18日，随着碧桂园生活服务集团和南京金百丰物业管理集团公示期的结束，南京江宁区博恩花园业委会将进一步推进物业选聘进程。

　　博恩花园于今年3月启动物业选聘，一度吸引了17家物业公司报名，其中有9家承诺“带资进场”，金额从76万元至385.18万元不等。为拿下该小区，在5月10日举办的“五进二”答辩会上，甚至有物业公司总裁亲自下场给出服务承诺。

　　此前，博恩花园由保利物业提供服务，但去年底，保利物业向博恩花园业主发公开信催缴物业费。随后，博恩花园业委会在未能形成有效决议的情况下要求保利物业退场，后者则提出不同意见，认为续聘已通过。在线下采访中，有业主透露：“换物业主要是因为业委会与保利物业之间的博弈，大家还是挺满意此前物业的服务的。”

　　为何博恩花园有这么大的吸引力？公开数据显示，该小区占地约64万平方米，总建筑面积约104万平方米，涵盖高层、别墅及商业等多种业态，总户数7198户，停车位约7700个。业内人士认为，体量与业态的复杂性，使博恩花园成为物业公司眼中的优质项目。

　　4月20日完成物业选聘的南京上宸云际雅苑小区，同样吸引了大批物业公司竞逐——14家企业报名、9家缴纳保证金。在竞聘阶段，知名物业公司万科物业和奥体物业更是“短兵相接”，万科物业承诺提供空置房打理、洗锅底、宠物上门喂养等服务；奥体物业则承诺投入100万元进行小区改造，且无需返还。

　　过去半年，物业“带资进场”的情况更是在南京、苏州等地频繁上演。苏商银行特约研究员武泽伟认为，这是行业竞争白热化与资本化趋势的集中体现，标志着竞争维度已从单纯的服务质量、价格比拼，升级为“资本实力+长期服务运营”的双重深度博弈。

　　探寻物业服务的良性循环

　　物业市场冷热不均的背后，折射出存量房时代日益凸显的矛盾。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，需警惕部分小区面临“无人接管”的风险。这些小区的治理，将不得不依赖街道、社区的托底，或探索“业主自治+专业分包”的过渡模式。

　　中指研究院认为，应重视物业费收费模式的转型，以缓解物业与业主之间的深层矛盾。针对不同项目阶段、业态与业主组织成熟度，匹配差异化收费模式；构建标准化、模块化的服务产品体系与高效透明的成本核算机制；建立动态的调价机制，使服务标准、成本波动与服务价格联动起来。

　　与此同时，物业公司也应回归“服务”本位。2025年，中指研究院物业服务满意度普查数据显示，行业整体满意度得分为72.9分，较上年微降。其中，车辆管理、装修管理、公共设施维护等基础服务项目得分偏低，说明企业在现场运营、设施维保、秩序维护等方面仍存在明显短板。

　　值得一提的是，随着《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》的稳步推进，江苏物业市场持续向好。宿迁通过试点将物业费全部纳入线上监管账户的“智慧信托”模式，显著提升物业费收缴率，仅九龙花园一个小区的收缴率便从72%跃升至85%。常熟老街一期、二期小区通过“先服务、后调价”和透明公示等措施，实现了物业费收缴与服务质量的良性循环。

　　从“规模至上”到“质效优先”，物业行业的底层逻辑已经改写。物业企业主动撤场止损与积极竞聘优质项目，看似矛盾，实则逻辑一致——都在为“能赚钱的项目”而战。而这场洗牌能否最终惠及普通业主，取决于服务质量能否真正回归“本位”。