券商观点|房地产行业周报：小阳春趋势延续，南京鼓励住房消费“以旧换新”

　　    2026年3月23日，华源证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，小阳春趋势延续，南京鼓励住房消费“以旧换新”。

　　报告具体内容如下：

　　板块行情：本周上证指数下跌3.4%、深证成指下跌2.9%、创业板指上升1.3%、沪深300下跌2.2%、房地产（申万）下跌4.2%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：京投发展（600683）（+24.0%）、市北高新（600604）（+10.0%）、世联行（002285）（+8.7%）、京能置业（600791）（+7.7%）、*ST阳光（000608）（+4.8%），涨跌幅后五的分别为：西藏城投（600773）（-11.4%）、中天服务（002188）（-10.8%）、合肥城建（002208）（-10.5%）、光明地产（600708）（-10.4%）、ST中迪（000609）（-9.8%）。 数据跟踪：新房：本周（3.14-3.20），42个重点城市新房合计成交210万平米，环比上升11.1%。3月截至本周（3.01-3.

20），42个重点城市新房合计成交512万平米，环比上升81.1%，同比下降22.1%，年初至今累计成交同比下降31.4%。二手房：本周（3.14-3.

20），21个重点城市二手房合计成交249万平米，环比上升13.3%。3月截至本周（3.01-3.

20），21个重点城市二手房合计成交625万平米，环比上升77.3%，同比下降12.0%，年初至今累计成交同比下降8.1%。

行业新闻：宏观方面，财政部发布《2025年中国财政政策执行情况报告》，要求落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策；国家金融监管总局召开会议，强调进一步发挥“保交房”白名单制度作用，加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度。市场方面，26年1~2月，北京市新开工面积104.9万平方米，同比下降18.4%；竣工面积116.2万平方米，同比下降22.6%；新建商品房销售面积93.4万平方米，同比下降1.3%。因城施策方面，南京出台稳定房地产市场六条政策，包括差异化好房子供给、鼓励住房消费“以旧换新”、推进房票政策、减轻购房成本等；上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例调整为不低于30%；北京通州区优化工作居住证办理政策，放宽企业和个人申请条件。公积金方面，《深圳市住房公积金管理办法》印发，可自愿上调个人缴存比例至不超过12%。

公司公告：2025年业绩：招商蛇口（001979）实现营收1547.3亿元（YOY-13.5%），归母净利润10.2亿元（YOY-74.7%）。融资方面，天健集团（000090）拟发行可续期公司债券（第一期），发行规模不超过7亿元/期限3+N年期/票面利率询价区间2.00%-3.00%，募集资金将用于偿还公司到期的公司债券本金。人事方面，张江高科（600895）选举俞玫担任公司第九届董事会职工董事；招商蛇口聘任李弘远担任公司副总经理；首开股份（600376）李岩因工作调整原因，申请辞去公司副总经理职务；新城控股（601155）吕小平先生因个人原因，申请辞去公司董事职务。

投资分析意见：我们认为，2026年，三大趋势值得期待：

1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。

2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。

3）香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：

1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；

2）地产开发：华润置地、招商蛇口；

3）地产转型：衢州发展（600208）；

4）二手房中介：贝壳；

5）物管企业：招商积余（001914）、华润万象生活。

风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期。

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