旧改过后，谁在“养”小区？29万个改造社区背后的长效运营战

　　“小区刚改造完那阵子真漂亮，可没两年，电梯又坏了、车位又乱了、墙面又旧了。”——这是许多老旧小区居民最真实的感慨。

　　改造，只是第一步；能不能“管得住、养得起”，才真正决定居民的获得感。2020年至2025年全国累计改造城镇老旧小区近29万个、2025年新开工2.71万个——一个清晰的信号已经浮现：旧改的“建设潮”正在转向“运营潮”，而运营管理，正成为物企下一程最确定的增量市场。

　　7月28日，住房城乡建设部发布《完整社区建设可复制经验做法清单（第一批）》，系统梳理各地在健全体制机制、完善设施服务、探索投融资和可持续运营模式等方面的经验。清单中特别指出，“资金保障和长效运营是完整社区建设可持续的关键”，并强调探索多元化投融资与运营模式的创新。

　　换言之，从“完整社区”的顶层设计看，“建”与“管”早已不是两件事，而是一体两面：只建不管，等于把民生工程做成了“一次性消费”，旧改后物业“接得住、养不起”，造血不足导致二次失管，这既是对公共资源的浪费，也是对居民的不负责任。

　　为什么“接得住”却“养不起”？

　　旧改后物业普遍面临三重挤压：

　　成本抬升：老旧小区改造通常涉及外立面、屋顶改造等建筑更新，以及电梯、充电桩、安防等设施新增，这些举措提升了小区的居住品质，但也使得小区整体维保成本上涨；

　　付费薄弱：受历史因素影响，老旧小区居民付费意识弱、物业费水平低，普遍存在“三低”（收费率低、物业费低、服务标准低）困境；

　　规模不经济：单体小区规模小、密度低，物业企业难以通过规模效应摊薄成本，政府补贴一退、企业一撤，便二次失管。

　　目前，城市更新已进入“存量提质”为主的阶段，老旧小区的运营主体更加强调“兼顾多重更新效益、坚持长期主义”。而长期主义的第一课，就是让物业企业这些运营主体先活下来、再转得动。

　　三种可持续运营模式，谁在跑通？

　　模式一：连片打包+“大物业”，用规模换造血

　　把分散的小区“化零为整”，以区域为单位引入统一物业，是破解“小散弱”最直接的解法。湖南长沙雨花区将286个无物业老旧小区连片打包，目前233个已实现物业覆盖、覆盖率升至81.5%，其中梓园社区通过停车费、充电桩等收益反哺，物业费缴费意愿率近90%。北京东城推行区域化“大物业”，以“候鸟经理”覆盖零散楼栋，省下的人工与场地成本反哺基础设施。杭州则将“大物业综合集成运营”写进未来社区长效运营指南，以社区商业收益反哺公共服务。

　　模式二：社区社会企业/红色物业，“公益+微利+商业”

　　当市场化物企算不过账，社区自己下场做“微利运营”正在成为主流。成都青羊区清源社区创办社区社会企业，运营社区13项便民服务，收益用于修缮与帮扶；河南洛阳行署路社区以“公建民营”+“公益+微利+商业”组合业态运营邻里中心。四川广元小玲珑社区牵头成立红色物业，物业费仅0.6元/㎡、收益全部归入集体账户，2026年已增收2万元用于设施运维。贵州遵义高庄社区更创新“消费抵扣物业费”机制，居民在合作商户消费的折扣直接抵物业费，收缴率从50%升至71%——把“花钱买服务”变成了看得见的实惠。

　　模式三：国资统筹+专业运营，“保底租金+收益分成”

　　对体量较大、资源较好的片区，国企兜底、专业机构运营的组合更稳。南京建邺区兴隆街道“街道统筹、国资管理、专业运营”，无偿提供闲置资源交由区国资集团建设邻里中心，对养老、助餐等便民服务采用“保底租金+收益分成”，商业业态收租规范管理，公益与商业互补。青岛八大湖邻里中心构建“商业运营+公益引流+供应链盈利”体系，用商业收益反哺公益服务，成为国家级社区服务综合体样本。上海更明确到2027年底主城区和5个新城完整社区覆盖率达60%，并把国资平台作为规模化抓手。

　　对物企而言，这是一条“三重掘金”的长线

　　三种可持续运营模式，落到执行的多是物业服务企业。物业服务企业可在老旧小区的改造到运营的全过程前、中、后期多维度深层次参与其中：

　　前期：凭贴近居民、熟悉社区的优势，做好改造需求调研、方案顾问与施工协调；

　　中期：承接改造新增的养老驿站、托育点、充电桩等设施的日常经营与运维；

　　后期：围绕“一老一小”深耕增值服务，把基础服务延伸到专业服务中。

　　从“开发驱动”到“运营驱动”，行业增长逻辑的转变意味着：谁先拥有了旧改后长期运营的能力，谁就握住了存量时代最稳的盘。

　　对业主而言，长效运营就是“改得好”还要“住得久”

　　居民最该关心的，不是小区“有没有物业”，而是物业能不能“长期在、持续好”。这要求居民从“等靠要”转向“花钱买服务”，支持公共收益反哺设施、主动参与社区治理。当居民切实履行了缴纳物业费、公共维修资金等义务，小区才不会被“二次失管”——这不只是物业服务企业，或者社区的事，更是居民自己的家园资产保卫战。

　　结语

　　旧改不是终点，运营才是。29万个小区完成旧改之后，真正的考验刚刚开始：政策已把“长效运营”写进清单，市场已把“运营驱动”提上议程，而跑通的钥匙，握在“政府补贴+市场化+居民付费意愿”三者的平衡里。对物企，这是确定性的长线生意；对居民，这是家园可持续的底盘。未来，运营能力，将是物企下一次分化的分水岭。