136轮疯狂拉锯！上海土拍上演“全明星”打架，虹口热地拍出10.85万楼面价

　　今年最为火爆的一轮上海土拍近日落幕。

　　5月28日至5月29日，上海2026年第四批次土地出让收官。本批次共计推出5宗涉宅地块，覆盖虹口、浦东、闵行、青浦四个区域，全部顺利成交，总起始价82.73亿元，总成交金额突破110亿元，整体溢价率高达33.5%。

　　两日竞拍全程高能：内环核心地块迎来全明星阵容房企混战，浦东、闵行两大优质地块接连触发双高双竞，远郊刚需地块平稳托底。中指研究院上海数据总经理张文静评价，此次土拍再次表明，上海楼市信心并未消退，而是更聚焦、更理性地沉淀在少数核心板块与好房子蓝图上。

　　虹口内环宅地“神仙打架”

　　作为上海核心内环黄金板块，虹口常年面临宅地供应短缺的现状，优质宜居地块堪称“一宗难求”。

　　本批次一次性推出两宗坐落瑞虹商圈的核心宅地，直接点燃房企拿地热情，两地块双双高溢价成交，成为本轮土拍的流量担当。

　　5月28日率先登场的虹口区嘉兴路街道hk306-08地块，是本次土拍公认的“王牌地块”。地块出让面积7115.32㎡，容积率2.5，起拍价14.23亿元，紧邻瑞虹新城核心商圈，4号线、10号线双轨交加持，商圈、教育、医疗等城市资源成熟。相较于多数地块严苛的开发限制，该地块无相关配建、无套型比例限制，开发自由度极高。

　　这些先天条件吸引房企“全明星阵容”入局，绿城、中海、招商蛇口（001979）&海鸿&瑞城、华润、保利发展（600048）、金茂&清能、建发、越秀、上海城投置地等12家房企及联合体同台围猎。

　　竞价现场火药味十足，众房企轮番举牌快速加价，不到40分钟便完成63轮高强度拉锯。最终本土国企上海城投力压众房企，以19.3亿元总价竞得地块，成交楼面价10.85万元/㎡，溢价率高达35.63%。

　　上海中原地产分析师卢文曦以10.85万元/㎡楼面价测算，未来入市均价或要站上16万元/㎡，地价抬升直接利好周边存量豪宅项目的去化与价格锚定。

　　5月29日开拍的虹口hk153-02地块，延续了内环地块的高热行情。

　　地块出让面积6099.68㎡，容积率2.5，起拍价12.2亿元，扎根虹口成熟居住腹地，被瑞虹天地与虹口龙之梦两大商圈环抱，宜居属性较高；但地块形似三角形，开发存在一定局限性。

　　凭借其区位优势，该地块仍吸引了绿城、招商蛇口、越秀、保利发展、中建东孚、金茂共6位竞买人入局角逐。经过27轮现场竞价，央企保利发展成功摘得该宗地，成交总价14.3亿元，楼面价9.38万元/㎡，溢价率17.21%。

　　两宗虹口核心地块接连高溢价落地，再度印证了当前上海内环土地依然“能打”。

　　值得关注的是，当前虹口内环新房市场已进入产品力比拼时代。

　　虹口内环区域，绿城潮鸣外滩在今年3月、5月两度开盘，均价约17.5万元/㎡，认购率均超100%；4月开盘的金茂璞元四期则遇冷，103套房源仅收获39组认购，认购率不足四成；外滩瑞府去年下半年三次开盘，均价在14.8万元/㎡上下，首次开盘认购率超160%，但后两次加推便回落至50%左右。不难看出，新入局地块未来若要突围，需依托地块优势，打造差异化、高品质的高端产品。

　　百余轮超长拉锯战

　　本轮土拍的另一大亮点，莫过于闵行、浦东两宗地块接连触发上海土拍双高双竞规则。

　　闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块作为浦江镇近年来出让的容积率最低的纯宅地，容积率仅1.05，且限高18米，是一个标准的“别墅级开发胚子”。地块临近8号线芦恒路，且靠近南北高架，交通便捷，周边聚集上海桃花源、万科翡翠别墅等高端低密项目，板块天然自带高端改善基因。

　　地块吸引大华、建发、保利发展、招商、金茂&象屿5位竞买人参拍，开局大华率先举牌报出起始价25.97亿元，金茂&象屿、建发快速跟进，几家你来我往、轮番拉锯，仅81轮便触及33.77亿元中止价。

　　进入高品质建设竞价环节后，有三家继续角逐，最终品质指标再度全线触顶，成为2026年上海首宗竞价、品质双触顶宅地。

　　最终，历经136轮超长拉锯战，本土民企大华强势摘地，以36.55亿元总价拿下宝地，楼面价4.36万元/㎡，溢价率40.72%。

　　竞拍热度一浪接着一浪。

　　最后出让的浦东新区Z000302单元14-03e、14-04a地块是近10年来南码头片区首次公开出让的商住综合用地。地块出让面积17138.23㎡，起拍价24.91亿元；位于内中环间，距6号线临沂新村站不足500米，可享受“世博水环”的生态红利。

　　9位竞买人报名、现场111轮报价后触及中止价34.87亿元，是对该地块竞拍热度的直接诠释。

　　转入竞高品质环节，仅有绿城和保利置业两家继续博弈，双方将装修标准、公建配套、人才住房三项指标全部拉满触顶，又一宗触发双高双竞的宅地出现。进入第二轮竞价环节，保利置业以34.88亿元一锤定音摘地，溢价率约40.04%，楼板价约8.21万元/㎡，装标不低于6000元/㎡。

　　相较于核心、改善地块的高热厮杀，本批次唯一远郊地块青浦重固镇36a-02地块昨日以底价成交，唯一竞买人保利发展以5.41亿元拿地。

　　纵观2026年上海第四批次土拍，5宗地块行情分层清晰：3宗溢价率超35%、1宗溢价超7%、1宗底价成交，合计收金110.45亿元，整体溢价率33.5%。

　　竞得方中，保利发展斩获虹口、青浦共2宗地块，大华抢下闵行地块，上海城投竞得1宗虹口区地块，保利置业揽下浦东南码头地块。卢文曦指出，城投、大华两家上海本土企业在众多头部央企激烈竞争中突围摘牌，尤为亮眼，既反映房企对上海楼市中期韧性的信心，也显示部分企业希望在年中前落子，争取年底前进场销售以增厚当年营收。