重要信号：房产投资客重出江湖了 抄底老破小引发热议

重要信号：房产投资客重出江湖了 抄底老破小引发热议。近段时间，随着股市大跌，房地产市场的关注度迅速提升。3月20日，头条热搜榜上排名第二的新闻是“有人抄底老破小，一买就是七八套”，这条新闻的热度仅次于重庆市原市长胡衡华被查的消息，也高于“新闻联播正在直播”和“伊斯兰革命卫队发言人遇袭身亡”。房地产投资客、炒房客重新出山的消息非常引人注目，这是过去五年来首次看到类似新闻。

在楼市繁荣期时，老杨也是一个房产投资者。房产投资客和炒房客的区别在于，前者持有房产时间更长，注重长期收益，而后者则追求短期内的快速增值。近期新闻中的“抄底老破小”的行为更偏向于长期投资，主要通过较高的租金收益率来获得回报。

老杨持续监测租金收益率这一指标。2021年之前的二十年里，随着中国房价快速上涨，总体房价涨幅远超租金涨幅，许多城市的租金收益率不断下滑，最低曾降至1.8%。当时中国的无风险收益率（以十年期国债为参考）为4.1%，租金收益率明显低于无风险收益率。因此，那时的房产投资主要看房价涨幅而非租金收益。

过去五年，随着房价下跌，租金收益率逐步上升。今年一季度，全国五十个大中城市的租金收益率略超2%，而当前十年期国债收益率约为1.81%。这意味着租金收益率已超过无风险收益率，理论上可以作为资产配置的一部分。然而，持有房产出租的成本较高，包括税费、中介费、贷款利息、装修和家具家电配置等。因此，实际操作中，租金收益率需大幅超过社会无风险收益率才有可行性。