REITs正成为理财资金“新底仓”

　　当前，传统固定收益类资产收益中枢下移，兼具稳定分红与增值潜力的不动产投资信托基金(REITs)，正成为理财资金的“新底仓”。

　　今年6月，首批4单商业不动产REITs在上交所集体挂牌上市。汇添富上海地产商业REIT、中信建投（601066）首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT。4只产品合计募集资金约203亿元，平均网下认购倍数达78倍。

　　首批4只商业不动产REITs上市，标志着市场完成从基础设施到商业不动产的“最后一块拼图”，迈入“商业+基建”双轮驱动新纪元。

　　《金融时报》记者注意到，随着REITs市场持续扩容，今年以来，多家银行理财公司持续调整资产配置结构，加大对REITs等多元资产的探索与布局。

　　工银理财透露，公司对首批商业不动产REITs进行了系统性投资，同时还积极布局Pre-REITs等新品种，挖掘物业资产上市前的成长潜力。

　　工银理财相关负责人表示，自2021年首批公募REITs上市以来，该公司广泛参与各类产品投资，累计投资65只公募REITs(含在途项目)，市场覆盖率近八成。2025年，工银理财通过战略配售、网下投资和扩募等方式，深度参与18只公募REITs投资，加权收益率近30%。

　　中邮理财表示，对于首批上市的商业REITs，中邮理财通过战略配售和打新，参与中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT等项目，并对后续商业REITs进行了广泛储备。

　　《金融时报》记者向业内专家了解到，银行理财参与REITs以一级市场战略配售与网下询价为核心路径，同时覆盖二级市场交易及主题产品发行。

　　“理财资金可通过自有产品直接投资，或借助信托计划、基金专户等委外通道参与，适配不同投研能力与风控标准。”苏商银行特约研究员武泽伟表示，战略配售侧重长期价值持有，网下询价兼顾短期收益获取，委外模式则依托外部专业能力降低运作难度。

　　银行理财资金为何加速布局REITs？受访专家认为，银行理财配置REITs多为“固收+”类产品，以优化组合风险收益特征、把握市场机会增厚收益为目的，可以有效应对资金压力。

　　武泽伟分析称：“REITs兼具类固收稳定分红与权益增值弹性，强制分红机制保障持续现金流，显著提升组合收益中枢。其与传统股债相关性较低，纳入组合可分散风险、优化风险收益特征。底层资产覆盖基建、商业地产等多元领域，扩容趋势下持续丰富理财配置标的池，有力支撑固收+策略转型落地。”

　　此外，政策层面的持续优化，也为理财资金布局REITs市场提供了充足的供给支撑和制度保障。2025年，国家发展改革委办公厅印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，进一步拓宽了可发行标的，提升了REITs的供给侧质量，为银行理财资金长线布局创造了良好的市场环境。

　　数据显示，截至2026年5月末，我国公募REITs总市值已突破2000亿元，市场规模持续扩容、品类不断完善。不过，随着今年REITs二级市场波动加剧，部分REITs类理财产品的收益表现并不理想。业内人士普遍认为，银行理财机构深耕REITs投资仍然面临多重风险与挑战，行业投研能力仍需进一步打磨。

　　对此，华宝证券在研报中表示，对于理财机构而言，REITs投资风险需重点关注两方面：一是REITs流动性弱于传统债券，战略配售及扩募份额通常设有锁定期，锁定期内无法自由交易变现，需根据底层资产的流动性特征匹配理财产品期限，并预留高流动性资产对冲流动性压力；二是公募REITs收益挂钩底层资产实际运营表现，不得由原始权益人提供保本保收益安排，运营不及预期时，仍会直接拉低分派水平、拖累资产净值。此外，REITs对机构的跨域投研能力与项目资源获取能力均提出更高要求。

　　武泽伟进一步表示，当前REITs发行定价合理性待提升，部分标的定价过高易透支未来收益空间。此外，投研体系适配不足、监管政策动态调整及供给扩容带来的竞争加剧，均对机构资产筛选、定价研判与风控能力提出更高要求。