长期不收物业费的家属院 要实行市场化物业管理起争议

　　居民：要为小区引进物业，却没有征求全体业主意见

　　代管单位：已垫付物业管理费用100多万，还有维修费用100多万

　　“要让我们交费，却不征求我们的意见，这样做合法吗？”近日，一家属院住户向华商报反映，“我们雁塔路129号院既有办公用房又有住宅，住宅性质属于‘房改房’，产权已登记在个人名下。原来整个院子都是由陕西省能源质量监督检验所(能源所)代管的，最近能源所未征求全体业主意见就要引进市场化物业，拟引入的物业公司和收费标准已公示。”

　　事件缘由

　　既有办公楼又有住宅楼

　　院内停车满满当当

　　5月13日上午，华商报大风新闻记者来到该家属院。院内共有4栋多层住宅楼，4座住宅楼之外，最主要的建筑就是西临雁塔路、北临后村西路的一座多层L型办公楼，这便是能源所的办公楼。据业主介绍，家属院住宅共有167套，总建筑面积11394.47平方米；办公楼总面积数千平方米。

　　除了这些主要建筑外，院内东边1号楼、2号楼之间有一座平房，为老年活动中心；在1号楼西边、3号楼东边有一座锅炉房；在L型办公楼北半部分最东边，临着小区北边的大门有一座门房；4号楼楼下过道西边还有两个卷帘门车库。这些也都由能源所管着。

　　院内最大的空间是1号楼2号楼之间、3号楼和4号楼及北边办公楼之间的场地，这些地方靠着两边的住宅楼停了两排车，中间仅留出一条道路，整个院子看起来满满当当。

　　多家单位曾在这儿办公

　　如今能源所托管家属院

　　据院内老业主介绍，这个院子是上世纪80年代原陕西省标准局时期建设的。1999年10月，原陕西省标准局与陕西省计量局合并，成立了陕西省质量技术监督局。2018年11月新的机构整合后，原来的省质量技术监督局又被并入了陕西省市场监督管理局。与此相应，先后在这里办公的有多个省局下属单位，院内住户有省局、计量院、质检院、情报所、能源所多个单位的职工。房改以后，院内住宅都已登记至个人名下。

　　陕西省能源质量监督检验所最初的名称是省煤检站，成立于1980年，是正处级事业单位，所内设有一个国家级检测中心和三个省级检测中心。“其办公用房是上世纪80年代末、90年代初从陕西省质量技术监督局租的。能源所在这里办公之前，质检所等单位也曾这里办公，如今只有能源所仍在这里。因为是单位家属院，平时的物业管理由单位托管，业主们并不需要交物业费。其他单位搬走后，如今是由能源所在托管着。”

　　“要为小区引进物业

　　却未征求全体业主的意见”

　　业主介绍，去年底能源所开始酝酿物业社会化管理，今年以“建设单位招标前期物业”的形式，委托一家代理招标机构为小区招标物业服务企业，共有3家物业企业参与，4月13日招标结果公示结束，一家物业公司中标。报价为：实住物业费0.65元/平方米、垃圾费6元/户/月、地表停车费150元/辆/月、空置房物业费按实住房的70%收取。

　　“要真是依法依规为小区引进市场化物业，我们也能理解，但问题是这事却并没有征求全体业主的意见。要让我们交费，却不征求我们的意见。我们认为，这种做法明显违背了民法典的相关规定。整个招标过程没有业主参与，应该是违法、无效的。此前能源所曾组织过两次和业主的沟通活动，但到场业主人数很少，无法代表全体业主的意见。”

　　针对业主们的质疑，4月14日，代理招标机构和能源所做了书面答复。

　　答复中称，这样做是参考了《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》(国办发(2016)45号)，其中明确要求：2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。能源所是建设单位委托的前期物业管理单位，“本次选聘属于前期物业服务阶段的过渡安排，并非永久性确定物业公司。”

　　然而该答复并未能打消业主们的质疑：一是能源所属于事业单位，并非国企，能否套用“三供一业”分离移交工作指导意见？二是能源所究竟是以什么身份来给小区引进“前期物业”？

　　对于业主们的再次质疑，5月份招标代理单位再次做了书面答复，但引用的依据依然是国企“三供一业”分离移交工作指导意见，以及相关法律法规中关于建设单位和前期物业的表述。从答复文字看来，能源所知晓自己并非建设单位，认为自己是“经建设单位正式授权，长期承担家属院前期物业管理服务”。然而“前期物业”如何又能授权自己招聘引进“前期物业”呢？

　　雁塔区政府：无商品房开发建设单位，依法不适用前期物业管理制度

　　5月7日，就能源所家属院选聘物业的问题，雁塔区政府给通过12345市民服务热线反映情况的业主做了书面回复。

　　回复中称，“受政策硬性要求约束，原单位垫付、代管小区的管理模式已无法继续维持，小区亟须通过合法合规方式引入物业管理主体，保障日常管理服务不间断。”

　　已向单位(即能源所)进行如下告知：本小区房屋性质为已购公有住房(房改房)，属于单位家属院，并非市场化开发建设的商品房小区，不存在房地产开发企业(建设单位)选聘物业服务企业的情形。“本小区无商品房开发建设单位，依法不适用前期物业管理制度。引进物业管理须由业主大会依法表决通过，由业主委员会(或业主共同委托的代表)与物业服务企业订立书面《物业服务合同》，明确服务内容、标准、收费、维修资金使用等事项。社区向能源所明确提出，建议尽快牵头组织小区业主，依法依规召开业主大会，保障业主知情权、参与权、选择权，由业主共同商议小区物业管理事宜。”

　　同时明确，“国办发〔2016]45号文件所涵盖对象为国有企业下属家属院的剥离。”

　　家属院住户齐先生说，5月10日，多位业主签名给雁塔区住建局提交了履职申请，同时也给陕西省市场监督管理局纪委提交了举报信。业主们认为，能源所在未召开业主大会会议、未组织业主进行投票表决的情况下，擅自单方制作标书，委托招标代理机构进行招标，确定某物业公司入驻小区，拟强行提供物业服务并收取物业费用，该选聘物业服务企业的行为，严重违反相关法律法规。5月8日，大雁塔街道办通过社区向能源所进行了告知，要求按照民法典要求履行业主共同决定程序，但能源所仍置之不理，于5月9日发布了确定某物业公司中标的正式通知。“因此恳请相关部门依法履行监管职责。”

　　“能源所组织召开了两次座谈会，目前还没有真正引进来”

　　5月13日下午，记者走访了雁塔路社区和大雁塔街道办。

　　雁塔路社区一位副主任告诉记者，此前能源所组织召开了两次座谈会，社区都参与了，大概有20名居民代表参加，主要就是看同意不同意引入物业。如果能源所选的物业公司业主们不同意，就让业主们成立自治组织自己来选聘引进物业。但院里住的老人多，也没有年轻人愿意出来做这事。之后能源所就决定引进物业，目前还没有真正引进来。

　　5月15日，雁塔区住建局向提交履职申请的业主做出书面答复：“关于129号家属院涉嫌违规选聘物业企业问题。2026年5月14日，我局已向大雁塔街办下发《关于129号家属院相关问题的工作联系函》，要求其对129号家属院选聘物业服务企业的过程进行调查核实，如核查发现存在涉及违规选聘物业服务企业问题，须依法指导、监督小区原管理单位予以纠正，确保后续选聘工作合法合规。”

　　“关于明确129号家属院物业管理区域问题。因该小区属于尚未划分物业服务区域的情况，应按照《陕西省物业服务管理条例》第十七条规定，形成共同意见确定并公示。”

　　各方说法

　　“能源所垫付的物业管理费用已100多万元”

　　经各方联系沟通，5月19日，23名住宅业主、能源所、大雁塔街道办、雁塔路社区、华商报大风新闻记者一起在能源所四楼开了个现场沟通会。能源所将其命名为“雁塔路129号家属院物业社会化管理第三次专题座谈会”。

　　能源所办公室相关负责人介绍，从2020年起，家属院所有物业管理费用全是由能源所垫资的，省局及其他单位没有再分摊过。能源所垫付的物业管理费用累计已100多万元，另外还有2号楼下沉的维修费用100多万元。2025年审计报告明确指出这些都属于违规支出，责令能源所限期整改。如果能源所还继续这样，将面临更严重的合规风险与资金损失。引入市场化物业的目的，是希望家属院能继续良性运转。

　　现场发言的第一位业主问：“三供一业”移交转移的相关规定是适用于国企的，能源所是事业单位，能否适用？第二位发言业主也提出了相同质疑。

　　能源所相关负责人说，目前从国家到省上事业单位改革已放到桌面了，能源所虽非国企，但属自收自支单位。所以参照了国企“三供一业”移交转移的相关规定。但提出疑问的业主们并不认可，认为不能随便适用。第二位发言的业主还提出，如果要引入市场化物业，应该支持业主尽快成立业主大会、选举产生业委会，合法合规地引进市场化物业。

　　还有业主认为，家属院里住着多个单位的职工，应该各家单位都分摊一些，另外院内场地停车收费也可以作为一个解决物业管理资金的途径。

　　有业主提出，省局其他单位家属院仍然由单位托管，也没听见说财务审计有问题，为何能源所不可以和这些家属院一样？

　　对此，能源所负责人强调，所有住户都已是拿到房产证的全产权的业主，家属院实行物业社会化管理已经不是“选择题”，而是一道“必答题”。

　　“办公楼、车库等是不是应该一并按面积承担物业费？”

　　还有一位业主专门写了几条意见，现场宣读：

　　1.能源所对家属院的管理是省局委托的，目前是租用办公楼，非办公楼产权人。能源所引进物业公司，是否有省局的书面委托？

　　2.根据雁塔区自规局、住建局反馈，雁塔路129号家属院为一块土地证，并没有进行分宗，当属一个物业管理区域。因此引进物业的话，办公楼、车库、老年活动中心是不是应该一并按面积承担物业费？

　　3.引进市场化物业需要由产权人进行投票表决，能源所有无省局书面委托？如果没有就无表决权。

　　4.停车费是服务费还是场地占用费？如果是场地占用费，应在扣除合理成本外，作为公共收益归全体业主所有，公共收益用途需全体业主共同决定；如果是停车管理费，应说明服务标准及150元的核算明细。

　　对此，能源所相关负责人回应，2012年当时的省质监局就给能源所就关于物业管理工作下过文件了，委托省能源所进行管理。这么多年来，省能源所对家属院已经形成了事实管理，所以能源所就有这个条件组织进行物业社会化改革。

　　“关于产权问题，所有办公楼的产权全部归省政府，同时能源所也是交了钱才使用的，院子的房产证、土地证大证都在我们手里管理着。这个院子是属于一个大证，底下分小证，办公楼项目属于省政府，居民楼的产权证全部属于居民。能源所作为使用办公楼的单位，有权使用院子的部分停车位。”

　　对于能源所到底有无表决权，这位负责人表示：办公楼是上级划拨的，谁使用都有文件，有文件就应该视同为业主。能源所负责人补充介绍，省质监局2008年时下发了一个关于缴纳购置原省质检所办公大楼的文件，“我们后期缴纳了770万元，相当于购置了这个楼，但买的是使用权。产权登记单位是陕西省机关事务服务中心，办公楼包括后面院子的地都属于省政府所有。”

　　如果引入市场化物业，办公楼是否也应交物业费？对于这个问题，能源所相关负责人认为，办公楼不应包括在物业服务区域之内，但能源所使用的院内的相关建筑则应交费。但问题是，物业管理区域的划分有相关的办法和规定标准，通常以整块宗地为一个物业管理区域，办公楼又如何能排除在外？

　　“不能只愿意享受服务却不愿意交物业费”

　　记者就此前进行的招投标提出了疑问：如果物业公司进场，究竟该和谁签物业服务合同？业主自治组织尚未成立，如果和能源所签，这个合同能对全体业主形成约束吗？所以，既然要推进物业社会化管理，就必须要先成立业主自治组织即业主大会和业委会，有了合法主体，才能真正保障业主的权利。业主可以根据家属院实际情况，决定请不请物业、实行自管还是引入市场化物业；还可以在决定引入市场化物业前，对究竟该采用酬金制、包干制哪种具体的物业管理模式做出更好的决定。

　　大雁塔街道办社网中心负责人表示：家属院物业管理社会化是趋势也是必然，所以在这个事情上不用纠结；权利和义务必须是相匹配的，不能只愿意享受服务却不愿意交物业费。住建局给街道办发过工作联系函，建议由街道办和社区介入此事，希望按照民法典相关要求召开业主大会实现业主自治。“如果业主们需要成立业主大会，街道办和社区一定会全力支持。”

　　经过各方现场沟通，基本达成了三项共识：

　　一是能源所不具备招标引入市场化物业的主体资格，应立即停止当前的物业引入程序。

　　二是家属院应在街道、社区指导下，组织召开临时业主大会，通过投票表决方式来确定实现物业社会化的方式。

　　三是各方面在这次沟通会后应根据各自职责开展工作。

　　专家建议

　　先做免费社区营造，再实现物业社会化管理

　　5月21日，陕西省机关事务服务中心工作人员告诉华商报记者，能源所办公楼的产权登记并不在陕西省机关事务服务中心，应该是在陕西省市场监督管理局。

　　这次现场沟通会后，记者又采访了几位业主。对于推进家属院物业社会化管理，业主们认为有几个比较关键的问题需要解决：一是物业管理区域的划分问题，办公楼和住宅到底算不算同一个物业管理区域？二是产权问题以证书登记为准，能源所如果要以业主身份参与业主自治，需要取得产权单位的授权。三是没有交费习惯的家属院住户如何才能心甘情愿地交物业费？这些问题有些需要相关部门来解决，有的则需要做不少宣传引导工作，并不是一件容易的事。

　　北京市社区治理专家陈凤山介绍，长期不收物业费的家属院要实现社会化物业管理确实存在着很大困难。这些家属院以前的物业费都是由单位来支付，但现在国家的财政政策和财务审计要求越来越严格，不允许再出现替职工交物业费或报销物业费这样的情况。单位的物业费支出审批过不去，没了资金来源，就只能向职工收取物业费或者用停车费来补充。而业主们因为长期不需要交物业费，现在突然让交物业费，肯定会一下子从心理上过不去。这就需要做各种各样的和业主的前期沟通工作。

　　他建议，可以试探性地请一家愿意做前期投入的物业公司到家属院做物业管理、风貌提升、设施设备维修、绿化养护，相当于物业公司为了拿项目，前期免费投入，到了一定期限再开始收费。通过这种社区营造的方式慢慢引入社会化物业管理。如果很强硬地直接由产权单位引入市场化物业，向业主们收费，无论是从合法性还是合理性来说，都会存在问题。华商报大风新闻记者马虎振文/图