如何打破“低水平循环”魔咒？探索质价匹配的重构之路

　　近年来百强物企物业费收缴率持续走低，住宅物业撤场现象加速蔓延，项目留存率持续回落。在此背景下，中指研究院开展系列研究，帮助物企厘清当前物业费收缴率困境，打破低收缴率陷阱，总结物业提升收缴率的可复制实战策略，帮助企业构建起可落地的“好服务”战略。

　　受宏观经济环境、市场竞争加剧、关联方风险传导及服务预期提升等多重因素影响，行业普遍出现物业费收缴率下滑、项目留存率下降、客户满意度承压下行等现象。2025年，百强物业企业平均物业费收缴率为87.32%，呈现持续下降趋势。收缴率持续下滑的背后，是行业深陷“低价—质降—欠费”的低水平循环，前期为抢项目以低价中标，后续成本上涨被迫压缩服务，服务缩水引发业主拒缴，最终形成无解闭环。

　　当行业从规模扩张转向高质量发展，打破这一低水平循环的关键，在于重构“质价匹配”的底层逻辑——建立透明化服务标准与动态调价机制，探索酬金制、信托制等创新收费模式，兼顾业主支付接受度与企业合理盈利空间，构建质价对等、良性可持续的定价与运营新体系。

　　建立透明化服务标准与动态调价机制，实现质价信息公开可溯

　　质价匹配的前提是“质可量化、价可追溯”，服务清单制是质价相符的“标尺”，为服务质量划定清晰边界、明确量化标准；而弹性定价机制是对服务清单制的有益补充，推动行业形成“服务有标准、成本可透明、价格相匹配、双方共受益”的良性发展格局，从而构建“服务—成本—价格”的三角闭环。

　　政府部门在积极探索服务标准与定价的灵活机制，推动“质价相符”市场体系的建立。2025年北京市住房城乡建设委正式修订发布新版《住宅物业服务标准》，并已于2025年10月1日起实施，该标准是政府层面首次系统建立物业服务量化评价体系，标志着行业迈入标准化、透明化新阶段。同期，北京市同步印发《深化物业管理改革创新 持续提升物业服务质量三年行动计划（2025—2027年）》，将新版服务标准落地与质价相符机制建设作为核心任务，提出完善成本计价规则、发布物业服务项目成本信息、健全动态调价流程、建立物业企业综合评价体系等一揽子配套举措，形成“标准—定价—监督—评价”闭环政策体系。

　　图：服务清单制管理逻辑的重构

　　目前行业正在加速探索清单制服务和弹性定价模式，服务清单制作为质价相符的核心支撑逐步推行。所谓清单制物业服务，是将物业服务内容梳理成必选服务和可选服务，在与业主协商后，敲定可选服务的内容，并最终确定物业服务价格。这种“清单式”的定制化物业服务具有显著优势，它实现了弹性定价，明确了服务边界，提升了业主的当家感，从而化解了业主与物业服务企业间的深层矛盾。保利物业针对住宅社区深化以“安全、边界、专业、意趣、透明、和谐”为内核的“I TRUST”服务体系，持续焕新“东方礼遇”“四时雅集”及“亲情和院”三大服务品牌，并全新推出“保利智选”产品体系，通过构建菜单式服务清单与透明化定价机制，精准回应业主对于“服务透明、质价相符”的核心诉求。

　　但也应明白，目前弹性定价受限于业主共识达成难度大、业委会缺位、调价流程繁琐等因素，并未得到大范围推广，落地难度较大。当前仅有少数头部企业开展弹性定价试点，且试点项目多集中于高端小区或者业主自治能力较强的社区，呈现“头部试点、中小缺位”的趋势，整体收效甚微，未达到预期目标。

　　创新多元收费管理模式，破解业主物业信任难题

　　要破解“低价—质降—欠费”低水平循环，单纯的“催缴”已无法解决根本问题，核心是打破传统收费模式的固有弊端，重构收费模式，探索一条“服务清单化+定价弹性化+计费精细化”的新路径。

　　图：物业服务行业低水平循环示意图

　　传统的物业费收费模式有两种，分别是包干制和酬金制。包干制是由业主向物业服务企业支付固定数额的物业服务费用，企业在预算定额内，自负盈亏，提供服务，盈余或亏损均由物业服务企业自行承担。酬金制是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。但两种收费模式都有自身的痛点和局限性。传统包干制模式下，物业企业利润与物业服务成本直接挂钩，易滋生“降本减质、截留资金”的动机，是引发业主不信任、导致欠费的重要原因。而酬金制模式的执行有赖于业委会的专业能力和公平无私，业主需要承担超支风险，监督执行难度较大，易流于形式。

　　在此背景下，为了解决业主和物业企业之间的争议和矛盾，行业逐步探索新的收费模式，目前已经初步形成了“信托制”和“信酬制”两种创新的物业费收费模式。部分地区在酬金制基础上进一步创新，逐步衍生出“信酬制”“信托制”等模式，旨在通过强化资金归属明确性、收支公开透明化、业主监督实质化等机制，系统解决酬金制在落地过程中存在的突出问题，推动构建更可持续、权责清晰的物业服务收费与治理体系。

　　图：信托制与信酬制对比

　　物业费信托制和信酬制都源于信托理念，两者的共同价值在于：一是资金归属清晰，从制度上杜绝资金挪用、截留；二是收支全面透明，成本与利润公开可查，消除信息不对称；三是监督实质有效，业主与业委会可实时核查，保障资金用于服务；四是权责对等，企业获得合理酬金，业主获得匹配品质，形成可持续共赢。与传统模式相比，信托制与信酬制更契合质价匹配逻辑，是破解欠费难题、重建信任的长效路径。但同时二者之间也有不同。信托制强调基于信托关系，明确业主大会、物业公司和全体业主之间委托方、受托方和受益方的三方信义关系，物业企业需按信托目的管理资金。信酬制则更侧重于建立业主与物业之间的信任，通过彻底公开透明的财务与服务信息，化解物业纠纷，引导业主参与公共事务。

　　结论

　　当前物业服务行业正处于转型升级关键期，“低价—质降—欠费”的恶性循环已成为行业发展的最大障碍。回归质价匹配本质，以服务清单化实现品质可衡量，以动态调价实现成本可联动，以信托制、信酬制等创新模式实现资金可透明，是打破困境、重建信任、实现高质量发展的必由之路。这一路径不仅能有效提升物业费收缴率、改善行业盈利水平，更能推动行业从规模扩张向价值提升转型，实现业主、物业企业、社区治理的多方共赢，为物业服务行业高质量发展奠定坚实基础。